住宅存量与流量价格的领先一滞后关系.PDFVIP

Finance TradeEconomics，No．5，2009 住宅存量与流量价格的领先一滞后关系 以北京、上海、广州和深圳为例 张清勇 郑环环 内容提要 ：传统住宅存量一流量模型隐含新建住宅数量极少、交易以存量为主 的假设 ，得 出存量价格领先流量的结论。中国住宅市场以新建住宅为主 ，研究发现北京一手住宅价格领 先于二手住宅 ，上海一 、二手住宅价格互为因果 ，广州和深圳的一 、二手住宅价格 间不存在 显 著的领先一滞后关系，与传统模型不完全一致。在此基础上，我们提 出了一个不 同市场状况 下住 宅存量和流量价格 关系的一般性假说 ，即存量和流量住 宅市场 的份额 大小将 决定存量和 流量价格之 间的领 先一滞后关 系。 关 键 词 ：住宅存量一流量模型 新建住宅 二手住宅 作者简介：张清勇，中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员、中国人民大学土地管 理系博士生 ，100836； 郑环环，新加坡南洋理工大学经济系博士生，639798。 中图分类号 ：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号 ：1002--8102(2009)o5一o1o4一o7 一 、 引 言 不同类型次市场之间的相互关系是房地产研究的重要 内容，如区域间市场的连锁反应、公房和私 房、预售屋和成屋、一手房和二手房之间的价格关系等。在后一类问题上，住宅存量一流量模型(Hous— ingStock-FlowMode1)将市场分为物业市场 (存量调整)和资产市场(新项 目的开发建设)，认为这两个 次市场上的价格关系，是存量市场的租金 (价格)水平影响住宅流量的价格 (DiPasquale和 Wheaton， 1996；花敬群和张金鹗 ，1999)。 住宅存量一流量模型是根据欧美发达 国家住宅市场 的状况提 出的，假设条件是短期 内市场上 的住 宅供给量 固定，新建住宅与存量相 比数量极少 ，新建住宅 的交易量微乎其微 。在此假设下，新建住宅对 整个市场的影响无足轻重，“新建住宅的价格本质上 由二手房市场所决定”(Barlow等，1994，第 l1页； Oxley，2004，第 224页)。几本著名的城市土地经济学教科书也持此类观点，如Balchin和Kieve(1977， 第 180页)指出 “普遍地 ，新住宅 的价格 由存量住宅 的价格决定 ”，Harvey和 Jowsey(2004，第 46~48页) 指出 “存量支配流量”，明确说明 “新建房屋的价格是 由存量房屋的售价决定的”。 中国住宅市场与欧美有很大不 同，与住宅存量一流量模型的假设条件相去甚远。因此 ，住宅存量一 流量模型可能难 以全面解释中国新建和存量住宅之间的价格关系，基于该模型及其隐含假设的观点可 能也不适用于中国。本文要探讨 的是 ，从存量和流量的角度看 ，中国住宅市场与欧美有多大差异? 中国 住宅存量、流量间的价格关系是否与传统模型一致?下文第二部分考察中国住宅市场与欧美的区别；第 三部分探讨北京、上海、广州和深圳一、二手住宅价格间的领先一滞后关系；第四部分提出一个不同市场 状况下住宅存量和流量价格关系的一般性假说；最后是结语 。 二、中国住宅市场与欧美主要国家的差异 欧美住宅市场以存量为主，房地产教科书一般都会指出，住宅市场的特征之一是有充分发育的二手 * 作者感谢金晓月 、张拼、边明明、吴小菁、张燕和张海清提供数据 ，感谢彭纪 、彭超和张文彬的意见。 104 财贸 靖2009年第5期 市场。Balchin和Kieve(1977，第 180页)指出，英国的住宅供给多为存量，1911—1973年增加到存量中 的新建住宅年均只占1．3 。在伦敦，二手住宅交易量 比新建住宅高出 15倍 (Oxley等，2005)。如表 1 所示，2000年前后美、英、法、德的住宅开工量仅为存量的 1．3 、0．8 、1．0 和 0．7 。交易上 ，美、英、 法二手住宅交易量是同期开工量的3．19、7．48和 2．49倍 。Oxley(2004，第 226页)指出，比利时、德国 和英国200