20071204_沈阳_翰文星河国际项目_启动区户型设计要点@产品建议.docVIP

启动区户型设计要点 双拼产品关键词——超大花园 双拼产品的设计应更贴近独栋别墅，其卖点突出为对土地的占有，以及私家感受。 必须保证的设计元素：完整的大花园、客厅层高4米 原设计方案主要问题： 花园偏小，略显局促； 中庭设计与联排产品没有拉开差距； 客厅、餐厅、卧室等主要功能空间布置在拼合面，而卫生间、楼梯间等非主要功能空间布置在端头面，不符合价值规律； 户型面积偏大。 调整建议： 1．改变原设计方案的拼合方式，将主功能空间布置在端头面，增加花园面积、增加采光，同时使其更接近独栋产品。 超大私家花园 超大私家花园 在拼合面为了防止对视可采用狭长的纵向条形窗，错开两户的开窗位置。 2．面积控制在300平米以内，可适当减小面宽和进深 建议在“双拼户型一”的基础上进行修改。 联排产品关键词——多重庭院 联排产品对土地的占有有限，因此应更注重内部空间的情趣，体现别墅感。 必须保证的设计元素：中庭、错层、露台、客厅层高3.6米以上 户型设计示例： 建议在上图所示的户型基础上进行修改。端单元可适当放大。 花园洋房关键词——退台 根据世联工作小组的讨论结果，我们认为洋房产品的户型档次可以进一步简化，只保留三个档次，避免不同区域的户型交叉，同时避免户型太多造成的销售效率低下。调整建议如下： 第一档，四跃五带地下室。一层150平米（含地下室），二层140平米，三层130平米，四跃五160平米。露台面积8-10平米。 第二档，五层独立，没有地下室。一层130平米，二层115平米，三层100平米，四层90平米，五层80平米。露台面积8-10平米。 第三档，5层多层，不设计退台。每层的面积都一样。 各类产品在启动区中的分布如下图所示： 第一档洋房 第一档洋房 第二档洋房 第三档洋房 第一档和第二档洋房是本项目的主力产品，面对的是来自市内的主动郊区化兼投资客户，因此最重要的是从外观上体现与普通多层产品的差异性，故退台式的设计尤为重要。 必须保证的设计元素：退台 第一档，卖点在于独特的入户方式和赠送的大面积露台。 户型设计示例： 建议在上图所示的户型基础上进行修改。跃层户型缩减面积。 考虑到沈阳客户对采光的偏好，可将一个侧卧调整至南向，餐厅调整至北向。可参考沈阳金地国际花园洋房的设计，如下图所示： 注意入户方式和玄关的处理，用窗代替墙，以保证客厅的南向采光。 第二档，卖点在于独特的入户方式和赠送的大面积露台。 户型设计示例： 建议在上图所示的户型基础上进行修改。五层户型可做适当调整，给其中一个卧室南向采光。如下图所示。 六层 六层 次卧 六层 主卧 露台 次卧 露台 主卧 客厅 客厅 第三档，这种产品的卖点不在退台上，而在于面积紧凑，总价低。 建议在原设计方案基础上调整（首层面积86.1平米的那组方案）。 该方案中所提及的露台并非真正意义上的露台，而是没有封闭的阳台，不能作为赠送面积，需计算一半的面积，因此面积需要重算，建议控制在90平米以下。 这个不是露台，而是未封闭的阳台！ 这个不是露台，而是未封闭的阳台！ 高层产品关键词——飘窗 高层产品主要面对的是团购客户，以及来自虎石台区域内的一部分改善客户，其价值点在于性价比，而非户型本身。因此户型设计一方面要满足基本舒适度的要求，另一方面要尽可能给到实惠，例如增加赠送面积。目前沈阳市场上普遍的做法是赠送飘窗。 必须保证的设计元素：飘窗 1．客厅阳台可用步入室飘窗代替 利用凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式，同时达到赠送实惠的目的。 利用凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式，同时达到赠送实惠的目的。 2.2 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 2．一梯三户中间户型的设计避免出现硬伤 下图所示的两种布局方式可供参考，户型面积尽量控制在80平米以下。 户型示例一： 户型示例二： 小高层产品关键词——低总价 控制面积，对户型设计没有特别的要求，不要出现硬伤即可。 中间户采用75.45平米的设计方案，主卧室面宽放大至3.3米以上即可，面积控制在80平米左右； 端头户采用82.3平米的设计方案进行调整，将南向卧室平移，给客厅一个南向采光面。 主卧 主卧 次卧 主卧