巴曙松：2007年房地产金融政策趋势.docVIP

巴曙松:房价由供需决定 涨跌不受物业税影响以下为国务院发展研究中心金融所副所长 巴曙松在会上的演讲实录： 　　【巴曙松】：非常感谢主持人的介绍，也非常感谢中国房地产协会的邀请，就这么一个小时的时间就房地产金融的有关问题和大家交换一些看法。会议有一个讲义但是因为时间的关系我想重要谈几个方面的问题，在过去几年里面房地产的争论非常大，那么在引起这些争论的思考和调研的过程中，我曾经在香港调研的时候，有一个当地应该是前几名大的房地产商跟我讲了一句话我印象非常深刻，我感觉他的这个判断可能能够给我们理解当前的争论提供非常好的视角，所以今天我想从这一点上做一点探讨。他说“房地产市场我们用英文来讲，不应该用单数，应该是复数”为什么？最高端的这些别墅、外销房和最低端的廉租房、经济适用房是完全不同的两种商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。我们不能简单把它都归在一个类别叫房地产市场，如果一定要叫的话应该是复数。我们再把它说的形象一点，可能最高端香港山顶的豪宅、几个亿的别墅和住在新界这边的房屋他们归类为一个房地产市场，他们之间的差异类似于桌面上的电脑和鲜花的差异。 ??我们现在很多的争论来自于简单的汇总，把一级市场、二级市场、三级市场汇总，把不同地区、不同市场汇总，总量的好处在于我们能把握全貌，但是掩盖了政策的趋势。所以我想讲一个英文单词应该用单数还是复数。从这点来看是内在差异很多的市场，所以说从这点上来讲我想做以下几点评论： ??第一点从全球角度看。我们大家都在关注的美国的房地产泡沫终于与我们大家所预期的一样出现了剧烈的调整，这也是近期导致全球股市和全球经济出现忧虑非常重要的因素，关键的因素就是房地产。美国房地产的调整形成了股市的压力，美国跟我们中国的差异在过去的十几年里面它的经济繁荣、消费的增长速度显著得高于收入的增长速度，根据美联储的主席格林斯潘的讲法，因为什么原因？因为房子。因为房价涨了，可能消费增长5%，收入只增长3%，这两个点的差距哪里来的，就是房价涨的，有财富效应。觉得自己钱多了，可以用涨了价的房子再去借按揭，然后借来更多的钱做更多的事情。所以都在密切的关注美国的房价下跌，对美国的金融机构、对美国的房价有多大的影响。但是美国的房价出现明显下滑的同时，我想告诉大家一个非常重要的趋势那就是纽约、伦敦、旧金山它的价格还在继续大幅的上升，这个叫做什么？这个叫做超级城市现象。在全球的价格都下降的时候，几个主要的城市房价也在上升，它本身反映了什么？现在经济学上也在研究为什么？前段时间很多善良的人们说通过税率把房价降下来伦敦也有赋税但是房价涨的也非常的厉害。背后有什么原因？我想我们要分析一下这个原因，为什么世界上这些超级城市的房价还在飙升，我看到最近一个分析报告说，这几个大城市对高端收入人群的聚集能力比较强。而且在这些大城市生活的人收入水平增加速度很快，增长的速度可能高于房价的速度。还有在全球化的今天，这些城市纽约不属于美国是属于全世界，中国的很多企业、金融机构到美国去开拓业务，往往在纽约会有处所。所以这个房价的差异实际上显示了不同的文化、政治、经济、资源的配置在不同地方的不均衡，这个是现实的。要想让不同城市的房价完全一样，那就是大学都一样差不多，文化教育医疗这些资源在不同的城市分布的差不多，这样的时候就可以了。但是美国其他城市房价大幅下降的时候，这几个超级城市的房价在上升了，所以我们在想这个很容易被城市化，但是这个需要我们分析、把握和研究的。通常我们认为其他地方的房价跌了，别的地方的房价也是一样，但是这个侧面印证了我开始讲的纽约的房子和新泽西的房子是两种商品。 ??所以我们反观我们国内市场的时候，不同城市的走势，我们反过头来分析一下，不同城市的走势背后依托资源的不合理性，房价只是一个温度计把它显示出来，当中国主要的教育资源、医疗资源集中在北京、上海、广州这几个城市的时候，我们可以想像作为一个普通的投资者和消费这，他在选择不同城市消费的时候，必然会考虑这些问题，所以不同城市之间价格的差异本身反映了依托支持这个房地产市场背后资源的分布上的差异。我们说房地产市场是一个标识、是一个晴雨表，它可能反映了我们实际收入分配的差距比想象的要大，那很多低收入阶层在几年前房价都已经买不起的时候，现在调查的情况看，越是高端房一次性付款的比例越高。他可能反映的是一个收入分配上的差异，只不过通过房地产市场的价格把它显现出来，所以我想讲的第一点就是从全球目前所谓的超级城市价格的上升，我们可以看到房地产市场是一个区域性非常强的、也是个性化施展比较强的城市。天津和北京不一样、北京和重庆不一样、重庆和上海不一样。要从内在机理效率进行分析，这个是我讲的第一点。 ?? ??第二点从资本市场的角度来看一下房地产市场。今天我们的股市突破了3200点，创出了历