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房地产金融 借鉴国际经验 完善发展我国的房地产投资信托 !任斐 中国银监会 断裂的危险。 在国外，特别是在美国，房地产投资信托（REITS） 作为一种独特的投资产品，为广大公众参与房地产投 在这样的背景下，我国的房地产信托应运而生， 资开辟了渠道。而我国目前市场上的房地产信托计划 其主要形式为信托投资公司推出的房地产信托计划。 与外国成熟的房地产投资信托存在较大差距，由于相 根据不完全统计，从2002年7月到2004年底，市场 关法律和市场环境不健全，其功能发挥受到一定的限 上推出的房地产信托投资至少150个，募集资金超过 制，需要在实践中不断发展完善。 150亿元。 ! 一 我国房地产信托现状及与成熟 的差距 房地产信托计划的主要运作方式为：信托投资公 REITS （一）我国房地产信托发展的背景及现状 司设计推出房地产集合资金信托投资计划，将信托计 近些年，我国房地产业发展迅猛，资金需求量巨 划募集的基金提供给事先选择的房地产项目，以房地 大。受融资渠道的限制，我国房地产的开发资金除开 产项目的未来收益作为信托计划的收益来源，房地产 发商的少部分自有资金之外，银行贷款成为唯一资金 项目的开发商通过设置资产抵押或提供第三方保证 来源，大约70%的房地产开发资金都来自银行贷款的的方式为信托计划的收益提供额外保障。房地产信托 支持。房地产业正成为与银行业高度依存的行业。这 计划的资金运用方式主要作为发放信贷资金，占全部 种高度集中的贷款投向对商业银行存在很大的风险。 房地产信托计划的九成以上。 为抑制房地产市场可能产生的泡沫，防止房地产市场 （二）我国房地产信托与成熟REITS的差距 的风险最终转嫁给商业银行，中国人民银行在2003 从上述运作方式可以看出，现阶段我国的房地产 年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理 信托计划的定位与成熟的REITS产品存在较大差异， 在本质上是不同的产品。成熟的REITS属于股权类的 的通知》（银发[2003]121号），对房地产开发商的开发 贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金 投资产品，绝大部分没有固定的到期日，其收益率亦 贷款等各方面提高了信贷门槛，房地产开发的资金来 不固定，完全取决于REITS的管理水平和市场环境。 源突然紧缩，很多资本实力较小的开发商面临资金链 而我国的房地产信托计划大多属于固定收益类产品， 期 总第 期 2005.10 298 55 房地产金融 有固定的到期日和预期收益率，本质上是债券类产 市场化程度较高的国家的房地产市场的发展经 品。而且，由于法律体系和市场机制不完善，我国的房 验表明，发育比较完善的房地产市场应同时具有以房 地产信托计划在发展过程中还存在很多问题。 地产开发为主的一级市场和以房地产经营管理为主 首先，我国现行信托法律制度中存在很多限制性 的二级市场。而目前我国房地产市场的核心是以房地 规定，使得我国的房地产信托投资产品在向成熟RE-产开发为主的一级市场，以房地产经营管理为主的二 ITS的转变过程中存在很多困难和问题。主要表现为：级市场则处于发展的起步阶段，尚未形成气候。与之 1、由于我国金融监管当局最初将信托投资公司 相对应的，我国现有的房地产信托计划募集到的资金 的资金信托业务定位于私募性质，因此《信托投资公 绝大多数投放于房地产一级市场，而且多以贷款的形 司资金信托管理暂行规定》第三十条规定，单个集合 式投放，即债权形式。由于房地产一级市场的投资风 资金信托计划不可以超过200份。这样的规定限制了险明显高于房地产二级市场，加之我