vAAA物业管理前期介入作指引.ppt

* 2007年5月5日南京光明城市消防施工单位整改已经交付的6栋消防管道后未对楼道消火栓阀门情况进行全面检查，即进行开阀送水，造成电梯内及三户业主户内被浸泡。 2007-04-30高尔夫商业中心地下室进水：1、生活水池水位联动浮球阀失灵，水箱进水管阀门无法联动关闭，持续供水；2、中心高水位报警系统显示污水坑高水位报警，报警灯亮，由于警铃未响，中心人员未发现；3、技术人员对设备巡查力度不够，未及时发现隐患。 * 7月4日，出现了暴雨造成地下车库浸水。时隔仅三天（7月7日）又发生了更大规模的地下车库浸水事件。有三个层面的问题需要分析： 地产公司在设计时对排水流量的考虑是否充分？排水设施的设置是否足够？如果不充分和不足够，我们有没有发现？发现后有没有向地产提出？ 在施工过程中，沉降缝是需要妥善封闭的，根据地下室用途的不同还应达到相应的防水等级，从7月4日、7月7日两次浸水事件看，沉降缝都是浸水元凶之一，说明地产施工时应该处理好的没有处理好，也说明我们的前期介入工作是效能不足。同样，各种管道井、电缆沟通往地下室，特别是通往配电房的接缝处一定要妥善封闭。 已经发生浸水事件后，公司和项目应该及时部署，检查各处接口、接缝，堵塞漏洞，至少在地下室多备几台排水泵，以防止发生恶性浸水事件。但从7月7日的抢险情况看，这种准备时是不充分的，工作的预见性和风险防范意识表现不足。 * 在项目前期介入和接管验收阶段，应重点关注电缆沟、管道井、沉降缝等是否妥善封闭，防水层施工质量是否达标；各种管道井、电缆沟通往地下室，特别是通往配电房的接缝处一定要妥善封闭；还需关注地下室的排水流量的设计是否充分，排水设施的设置是否足够，如果存在问题应及时向地产提出并落实整改要求。 我们对的给排水设备、管网、阀门和设施的维护与管理重视程度不够，往往被动维修多，而主动维护少，处理问题多，预防问题少。 * * * 2007年4月5日上午大连城市花园市政水压异常升高，业主家热水器安全阀胀开导致泡水，约有40户业主遭受到不同程度的损失。 * * 由于水池内的液位控制器长期在水中浸泡，容易受潮和氧化，在加上电缆长期在水中会老化僵硬致使水池经常溢流或无水。经总结在水池外侧的液位管上，用门磁开关做高、低水位报警装置报警，把门磁安装在液位管的外侧，把磁铁放在液位管内的浮子里，当浮子随着水面上下活动到达高低水位位置时就可报警。深圳物业大量采用。 * 每当暴雨来临时，部分底层业主家的阳台地漏会返水，造成不同程度损失，在排水管的下端安装排气管，平时可排气，关键时刻排水，加大管道大量排水时的排水量。 * 施工图交底与图纸会审是建设工程的重要环节，是参与建设各方在建设前的一次集中预演，一方面设计方将对设计意图进行交底，另外一方面施工、监理、业主将工程图纸中的问题通过会审得到进一步的明确，同时政府监督部门（质量监督）也开始正式介入工程项目监督。 * 不同类型承压管道系统（设备）的水压试验的压力、持续时间、允许压降值各不相同，这主要是从管道系统的材质、系统工作压力及使用功能不同而考虑的。 * 在隐蔽前必须做，其灌水高度应不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。 灌水高度必须到每根立管上部的雨水斗。 埋设前必须做灌水试验和通水试验，排水应通畅，无堵塞，管接口无渗漏。 * 事实上，建设项目从设计到施工，从施工过程到竣工验收，地产公司一直以来力图从以客户为关注焦点、结果导向同时强调过程控制、严格执行国家规范、加强对承包商的甄选与技术输出等方面不断探索和努力，相应的也采取了很多措施，工程质量得以不断提高，但追求更高的工程质量是万科人共同的愿望 【目录】 一、基础知识 二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收 三、从使用看设计与施工 工程验收－灌水试验（一） 灌水试验－排水管道灌水试验是管道隐蔽前的重要试验，也是检查管道接口质量的主要方法。 1、隐蔽或埋地的排水管道 2、安装在室内的雨水管道 3、室外排水管道 【目录】 一、基础知识 二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收 三、从使用看设计与施工 工程验收－灌水试验（二） 【目录】 一、基础知识 二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收 三、从使用看设计与施工 工程验收-通球试验 通球试验——排水立管及水平干管管道 还有一个呢？ 【目录】 一、基础知识 二、工程质量控制 1、设计阶段 2、施工过程 3、工程验收 三、从使用看设计与施工 工程验收－通水试验 排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的