20040810_地下车库方案相对于地上停车方案的经济性比较研究@停车场.pptVIP

地下车库方案相对于地上停车方案的经济性比较研究 世联研究理论 柏涛修改后规划方案中的地下车库经济指标 分析测算需说明的问题 Townhouse半地下车库和入户车库的成本分析 根据柏涛提供的数据，每户Townhouse有1.5个车位，每车位建筑面积40M2 根据柏涛调整后的整体规划，全部地块共537户TH Townhouse两种不同车库的比较结论 经济上的比较 其他方面的比较 A地块公寓全地下车库的成本与机会成本分析和结论 根据柏涛提供的整体规划方案，无论哪种方案，A地块公寓的地下都会建造车库。但地上车库方案会另外通过一层架空的办法缓解社区停车压力 其余部分花园公馆、情景洋房的半地下车库成本分析 根据柏涛提供的数据，除去TH半地下车库、A地块全地下车库外，其余部分花园公馆和情景洋房地下车库面积共28759M2 调整后的整体规划方案中，花园公馆共470户，情景洋房约360户 柏涛认为若花园公馆和情景洋房不采用半地下停车，则考虑路边停车方案 地上停车方案的次车道成本增加分析 根据工程造价和社区规划经验数据，项目总体车道占地面积按总占地面积的20％计 项目主车道（31500平米，根据世联估算）为社区必要的行车道，不受停车方案的影响，不需单独分析 项目次车道为地上方案必须建造的，次车道的建造成本（150元/平米）属于地上方案的额外成本 测算结论：将车库移入地下，共增加了8535万建造成本 注：这里所指的成本增加，指相对于地上车库的成本增加 不同停车方案的经济比较 地下停车方案的经济测算 车库建造成本和物业预期价格 总成本为建造地下车库的所有成本 采取柏涛整体规划方案0.901的总体容积率 在测算最佳容积率时，由于不考虑车库因素，各种物业预期价格取中值；在测算下方案中，由于社区绿化和私人庭院面积增加，提升社区品质，物业预期价格取上值 地下车库方案成本和利润测算 地上停车方案的经济测算 地上停车方案成本分析 关于地上停车方案的影响，世联与柏涛沟通的共识 1. 容积率没有发生变化，仍然为0.901 2. TH的可销售面积会减少（由于入户车库占用3.5×6的建筑面积，并附送销售） 3. 由于密度增大，社区舒适感下降，各种住宅物业预期价格略有下降，销售速度会下调 4. 次车道建造成本增加 地上停车方案各物业类型的价格预期 在测算地上停车方案中，物业预期价格取下值 地上停车方案成本和利润测算 此方案中，TH私车入户，按每户1车位，建筑面积3.5×6计算，并且销售中采取附送车库方式，将减少TH的可售面积平均每户21平米。由于TH平均面积240平米，因此TH的可销售面积为地下停车方案的91％ 必须看到，地上停车方案降低小区品质，销售速度（吸纳率）会放慢 世联建议的停车方案－－地下停车方案(针对马山项目) 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 ——以无锡马山项目为例 C地块 半地下车库面积：23519M2 停车数：620辆 B地块 半地下车库面积：11540M2 停车数：335辆 A地块 半地下车库面积：25920M2 停车数：770辆 全地下车库面积：12900M2 停车数：383辆 Source：Peddle Thorp 3.计算方式：由于本地块具有Townhouse、花园公馆、情景洋房和公寓多种物业类型，同时柏涛在设计中安排了半地下车库和全地下车库两种形式，本测算采用分类测算的方式 Source：Team analysis 4.车库占地：Townhouse半地下车库每车位占地面积40平米 5.单位成本：按照风水隆提供的数据，半地下车库成本按每平米1500元计算，全地下车库按每平米2000元计算 1.计算前提：根据世联和柏涛最后沟通的共识，认为车库转地下后的结果是让出了更多的绿化空间给地上部分，且不会对容积率和实际建筑面积产生明显影响 2.本次成本计算是一个相对值计算，即地下车库方案与地上车库方案的建造成本差 Source：Peddle Thorp TH半地下车库的占地面积总计 537×1.5×40＝805.5×40=32220M2 TH半地下车库的造价总成本 32220M2 ×0.15=4833 户均TH半地下车库的造价总成本 4833万/537＝9万 TH车库入户的造价总成本 根据与柏涛沟通的结论，若TH不建集中式半地下车库，则每户车库入户，设于TH一层。TH计入车库后每户面积仍然维持180-280。同时，入户式停车增加了次车道面积和车道建造成本，将在后面统一分析 户均TH入户车库的成本分析 有额外的次车道修建成本，在后面统一分析 对于TH部分，集中式半地下车库在总价上高于入户式车库4833万 对于每户TH来讲，集中式半