20090901_深圳_写字楼_科技园客户研究_罗晶晶、魏静.pptVIP

特点六：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高，但亦出现了较高租金水平，70-90元/平米.月，更有高达120元/平米.月（中科大厦(中国科技开发院3期) 、方大大厦、飞亚达大厦）。租金水平基本与市场同步，受到外界的干扰较小。由于科技园区内很多属于政府所有的写字楼（孵化器），这类写字楼进驻的均为非市场商品房类企业，租金受到政府的限制，所以在这种环境下的纯写字楼租金受到外界市场影响较小。 a b 厂房客户 纯写字楼客户 客户相关 c 外迁客户 a b 厂房客户 纯写字楼客户 客户相关 c 外迁客户 写字楼名称 面积划分 入驻企业 留学生创业园 由于承担孵化器功能，有严格的面积限制，仅提供100-260平米的办公空间 IT、软件开发，广电一体化和生物医药的创业型企业，必须由留学生股东身份申请。 德维森大厦 没有限制 IT、软件开发 创业辅导基地 面积划分灵活，100~500平米划分 和合电子，飞芯科技等中小电子、自动化、网络公司为主 创维大厦 划分为小面积段的出租，200㎡到3000㎡ IT、软件开发，港资、美资企业 威新软件园 划分为小面积段的出租，300-2000㎡为主力需求空间 IT、软件开发，华为等33家跨国及内地高科技公司 深圳市数字技术园 100㎡以上起租 软件、电子、通讯企业为主，深圳迪威特视讯技术数字有限公司 飞亚达大厦 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 甲骨文（深圳） 方大大厦 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技 曙光大厦 多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 爱普生、迅雷 中国科技开发院 整层出租与小面积单元分割出租均有 朗科、易思科讯、龙图软件 中科大厦(中国科技开发院3期) 半层起租 特点七：南区纯写字楼内有很多大面积租赁的客户，但数量众多的还是中小类面积需求的科技型客户 中区纯写字楼主要以生物科技孵化器企业为主（中小类型的企业），约有60家生物孵化器企业： a b 厂房客户 纯写字楼客户 客户相关 c 外迁客户 中区纯写字楼（已投入使用的）与南区相比较少，其中大部分建成年代较晚。近期正在修建的纯写字楼多数集中在深南路与科技中一路交汇处。 中区纯写字楼的规模集中于两个区间，3万㎡左右，6-9万㎡左右。 a b 厂房客户 纯写字楼客户 客户相关 c 外迁客户 总结1：实力巨大、具备入园资格的大企业都会自建写字楼； 总结2：没有入园资格的半层、整层客户，他们现在一般通过租赁纯写字楼满足办公需求； 总结3：从数量上看，中小面积需求的企业占多数； 总结4：现有纯写字楼地段优质，但形象基本是市场一般水平，缺乏客户绝对认可的标杆性建筑；但客户愿意为出色产品买单（租金到120的优质产品也存在，且出租率不低）； 纯写字楼客户总结： a b 厂房客户 纯写字楼客户 客户相关 c 外迁客户 通过世联地产已售、刚售项目中购买大面积的纯科技企业的访谈，对那部分曾经在科技园内办公，或者希望在科技园区租赁办公场所未果，从而选择自购写字楼的科技类（或与科技类企业关联）客户有个初步了解 备注：这部分客户仅指以高新科技研发为主营业务的企业，还不包括因科技而生的贸易、服务类企业。后者在各个写字楼项目中占很大比例。（NEO占50%左右，卓越世纪中心占30%左右）。 海岸城西座成交科技园大客户-典型 Q1：贵公司为什么会选择搬出科技园？ 徐经理：公司规模不断扩大，科技园的办公环境较差，希望提供更优越的环境给员工； Q2：贵公司为什么不考虑继续租赁物业呢？ 徐经理：一方面科技园租不到物业，档次也差，另一方面，公司有购买固定资产的计划。 Q3：选择海岸城西座的原因是什么？ 徐经理：我们不想离开南山，员工都住在附近。 盛唐大厦环境挺好，但太旧了。海岸城西座产品还是不错，虽然比天利时代广场二期要贵，但可以接受； Q4：您觉得科技园办公最不方便的地方什么？ 徐经理：配套挺缺乏的，而且，科技园办公楼普遍形象较差，公司对外的形象档次不够。 Q5：贵司对写字楼有没有什么特别的需求？ 徐经理：交通便利，有生活配套，档次高，性价比合适； 被访人——徐经理 公司名称： **仪表（深圳）有限公司成立于1993年，是深圳市政府认定的高新技术企业，作为中国高科技板块上市公司---- **高科的控股公司之一， **仪表是中国全电子式电能表行业的先驱者。  办公地址： 科技园珠园大厦 购置物业行为： 海岸城西座购买了2000平米 外迁客户典型案例 客户 Q1：贵公司为什么会选择搬出科技园？ 王总：科技园环境较差，技术研究及生产部门在里面还可以，对外办 公类，对于企业形象来说太差； Q2：贵公司为什么不考虑继续租赁物业呢？ 王总：科技园写字楼档次普遍不