20100121_大庆北国之春梦幻城项目_大一期户型配比建议.pptVIP

建议甲方落实大一期中温泉中心的开发方式及规模，是否开发温泉别墅，将对住宅配比造成一定影响。本次建议仍基于温泉地块将进行低密度销售物业开发，住宅区域适度调低联排独栋比例； 参考日清方面意见，我们对大庆可落地的容积率在原来基础上进一步核实修正，小高层11参考容积率调低至1.6，洋房参考容积率调低至1.0； 在配比建议基础上，望EDSA及日清方面规划以小镇风情为导向，建筑景观化、规划风情化。 大一期中建议销售物业分布如下，分区物业配比演变方向初判 1.0容积率配比建议 温泉物业与商住小高层配比建议 首期A区户型配比建议，户型以满足城市现状主流需求为主，保证项目快速回现，销售实现后根据反馈调整户型 第二期户型调整主流产品走大，挤压客户分层；别墅面积适度走小，扩大别墅客户层 商住用地住宅2.0容积率下的户型配比建议，主抓刚需客户；温泉物业附加度假养生功能，提升整体价值 大一期物业整体配比情况（含C区） * * * 谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司 大一期户型配比建议 世联本次研究范围为大一期 一期用地面积726.46公顷，其中水域面积269.51公顷 一期用地面积总计726.46公顷 用地性质： 一类62.34公顷，二类86.55公顷 商业金融用地：11.19公顷 商住用地：35.78公顷 旅馆业用地：34.21公顷 写字楼用地：2.33公顷 图书会展用地：10.59公顷 娱乐文化用地：24.64公顷 水域面积：269.51公顷 停车场、绿地、道路（未计） 商住 温泉物业 C区 A区 B区 第一期开发A区、温泉物业 控制小高层物业比例，控制小高层高度，打造风情小镇意向 户型以满足城市现状主流需求为主，保证项目快速回现，销售实现后根据反馈调整户型 一期不确定温泉物业是否开发的情况下，建设部分 第二期开发B区、商住、温泉物业 商住用地发展小户型、11-18层中等密度小高层，补充刚性需求物业； 控制居住用地小高层占地比例，少量发展低密度物业，以温泉物业地块补充； 洋房户均面积扩大，向小高层挤压客户，促进小高层客户层提升，从而增值； 180-200平米经济联排，降低别墅进入门槛，促使客户分层。 第三期开发C区、商住 两极化发展，一类用地容积率走低，打造0.8低密度社区；二类用地走高，利用边界打造高层瞰景社区（多层仍是占地主力） 二类用地以城市主流户型为主，一类用地内户型以改善大户型为主，持久销售 A区 r=1.0 B区 r=1.0 C区 r=1.0-1.2 各分区住宅建面约为40-65万平米 A区参考指标，可建设用地41.37公顷 B区参考指标，可建设用地62.69公顷 100% 1.019 100% 合计 28.29% 3.00 9.61% 高层 7.54% 1.60 4.80% 小高层11 43.97% 1.00 44.80% 多层（洋房） 14.84% 0.60 25.20% 联排 5.35% 0.35 15.59% 双拼、独栋 建筑面积比 参考容积率 占地面积比 物业形态 C区参考指标，可建设用地44.83公顷 100% 1.003 100% 合计 0.00% 3.00 0.00% 高层 27.13% 1.60 17.00% 小高层11 59.85% 1.00 60.00% 多层（洋房） 11.97% 0.60 20.00% 联排 1.05% 0.35 3.00% 双拼、独栋 建筑面积比 参考容积率 占地面积比 物业形态 100% 1.02 100% 合计 0.00% 3.00 0.00% 高层 31.37% 1.60 20.00% 小高层11 53.92% 1.00 55.00% 多层（洋房） 14.71% 0.60 25.00% 联排 0.00% 0.35 0.00% 双拼、独栋 建筑面积比 参考容积率 占地面积比 物业形态 100% 2.06 100% 合计 29.13% 3.00 20.00% 高层 32.04% 2.20 30.00% 小高层18 38.83% 1.60 50.00% 小高层11 建筑面积比 参考容积率 占地面积比 物业形态 温泉物业参考指标，除酒店可建设用地17.73公顷 商住住宅参考指标，可建设用地20.34公顷 100% 0.463 100% 合计 0.00% 3.00 0.00% 高层 0.00% 1.60 0.00% 小高层11 0.00% 1.00 0.00% 多层（洋房） 67.69% 0.60 45.00% 联排 32.31% 0.35 55.00% 双拼、独栋 建筑面积比 参考容积率 占地面积比 物业形态 商住 r=2.0 温泉物业 r=0.4-0.6 最终核算r=1.00 30% 三居120-140 30% 三居100-120