200403010_深圳_南山区_科技园南硅谷片区专题研究报告.docVIP

南硅谷片区专题研究 片区概况： 片区范围： 南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以 南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。 片区功能：未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。所辖居委： 14个居委会。现状人口：住宅总占地面积26万平方米，建筑面积78万平方米，规划居住人口3.6万人主要路网骨架： 本片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分四个等级：??? 城市快速路：滨海大道，为双向八车道；沙河西路，为双向六车道；??? 城市主干路：深南大道、南油大道、白石路、科苑大道，均为双向六车道；??? 城市次干路：高新南十道、科技南七路、科技南十一路、高新南四道，均 为双向四车道；??? 城市支路：为各地块通行与出入的主要道路，为双向或单向三车道。现状评价： 片区发展前景良好。 现阶段片区配套缺乏，但未来片区配套基本完善。政府对片区重视，定位起点高，将有利于片区的成熟。地铁及滨海步行长廊的建设对片区长远的发展及本项目的未来的推广意义重大。 片区配套：片区规划8个幼儿园、2所小学、1所中学、5个医疗中心，目前配套还不完善，未来配套基本完备。 配套设施规划一览表 序号 类别 项目 数量 现状 规划增加 1 教育 幼托 1 8 小学 0 2 中学 0 1 2 医疗卫生 社区健康服务中心 0 5 3 文娱体育 文化活动站 0 6 老年人活动站 0 3 健身房 0 1 4 行政管理 居民委员会 0 14 社区服务中心 0 1 5 公安消防 派出所 1 1 消防站 1 1 民事法庭 0 1 6 邮电 邮政支局 0 2 邮政所 1 0 7 商业 综合市场 0 2 肉菜市场 0 3 食堂 1 3 书店及报刊门市部 0 3 8 道路交通 公交站场（首末站） 0 3 社会公共停车场库 0 4 加油站 3 1 9 给排水 污水泵站 1 0 10 电力 110KV变电站 0 1 220KV变电站 0 1 11 电信 IP局 0 1 12 环卫 公共厕所 0 5 垃圾收集站 0 3 片区几大利好： 城市中心西移与深圳市政府迁址 西部通道与深港一体化 西部通道规划图 西部通道规划图 将于2005年建成通车的西部通道，将改变现有的深港交通与经贸往来的格局，更进一步的促进深港之间的融合。西部通道在规划上规划了一个货运出口与三个客运出口其中最重要的客运出口直通沙河西路与滨海大道，这样，项目地段与香港之间的联系将更加紧密，对于项目地段的长远发展与项目推广时的客户层面拓展有重要意义。 地 铁 2 号 线 深圳地铁二号线规划图 深圳地铁二号线规划图 将于2008年左右建成通车的地铁2号线A段，在科技园南区设有出口（与本项目仅一路之隔），并贯通地铁1号线。 滨海观景步行长廊 深圳为打造成为美丽的滨海城市，深度挖掘深圳湾的资源，规划贯穿深圳湾的长达15公里的滨海步行长廊，将成为滨海地产的一大卖点。更加凸显地产与文化的融合。 二、片区房地产市场总量分析 1、土地出让总量 片区土地出让分类一览 资料来源：深圳国土局南山分局◆各种类土地分配比例比较均衡；◆工业用地为高新科技无污染用地；◆2004年起大量新增供应推向市场。 住宅总量：42.6 住宅总量：42.6万㎡ 用地面积：13.3万㎡ 占地比例：36% 2004 2004年 2005年 住宅总量：超过50万㎡ 用地面积：23万㎡ 计容建面7.7—14.2万㎡中大规模 计容建面2.8—7.54万㎡中小规模 资料来源：深圳国土局南山分局 ◆目前片区市场存量超过２０万㎡,片区后续住宅开发量大，将高达50万㎡；◆后续项目规模较小，市场竞争激烈； 3、价格走势分析 2005 2005 资料来源：市场调查 ◆目前在售项目仅有3个，各盘的价格走势是片区价格风向标，直接反映片区价格情况； ◆受一路之隔的红树湾豪宅片区影响，2004年片区价格稳中有升； 4、各户型供应及销售情况分析： 片区主力户型一览表 片区主力户型 面积区间㎡ 数量（套） 比例 小二房 75-80 278 8.24% 大二房 83-93 301 8.92% 小三房 108-120 1110 32.90% 大三房 120-140 463 13.72% 四房 140-178 921 27.30% 资料来源：市场调查 片区供应以两房、三房为主； 70-80平米的两房销售状况较好，90-110平米的三房销售状况最佳，130-150平米的四房销售状况其次； 130平米以上的三房、190平米以上的四房、5房以上和复式销售状况较差 5、片区客户群分析：