20140701 上海绿地中心综合体研究（演讲稿）.pptxVIP

上海绿地中心（1期）综合体研究2014年6月项目背景分析商业部分解析办公部分解析项目借鉴总结研究提纲项目概况项目为集甲级5A写字楼、商业于一体的大型综合体项目，总体量10万平米，其中商业5.5万方，写字楼6.6万方项目名称绿地中心一期位置徐汇区中山南二路东安路路口占地面积（平米）33900建筑面积（平米）101950容积率3.0建筑密度45%物业构成商业、写字楼商业面积（平米）55120(地上36150)写字楼面积（平米）65800开发商上海绿地集团车位数1225个商业街区写字楼项目背景分析商业部分解析办公部分解析项目借鉴总结研究提纲项目区位项目位于徐汇滨江B板块，周边未形成商圈，距徐家汇商圈3公里，距人民广场商圈5.5公里，区域预计2015-2016年逐步成熟人民广场商圈项目周边1km内商业均为卖场和住宅底商，无集中式购物中心或商业街区，整体商业能级低，急需升级换代静安寺商圈家乐福乐购5.5KM本案4.5KM日月光商圈2.5KM华联超市卜蜂莲花徐家汇商圈3KM本案世纪联华2KM万体馆交通状况项目毗邻内环高架路，城市主干道、轨道交通、公交线路等构成立体交通网，交通通达性能高道路状况：北临中山南二路，西邻东安路，东依船厂路，南靠龙华中路；地铁状况：轨道交通7号线（龙华中路站）、12号线（在建中）；快速路状况：毗邻内环高架路（中山南二路）；公共交通：41、734、933、44、44区、733、864、104、144、938、大桥六线、大桥六线区、50、49、301、251、隧道八线、714、167、932。中山南二路、内环高架船厂路本案东安路龙华中路7号线本案40m 地铁7号线至龙华中路站（原船厂路）14号口出站40米；地下开通后7号线、12号线可直达B1。1412号线（在建中）龙华中路思考在滨江板块尚未成熟阶段的优势及机会，滨江及周边板块发展成熟后应对的挑战本项目徐汇滨江板块尚处于起步阶段，区域内无商业竞争，通过先期带动区域商业热度，提升品牌影响力及提升绿地后续开发物业价值周边住宅小区多，且中高端消费力充足体验式街区型商业具备与徐家汇、万体馆、日月光形成差异化竞争条件因项目不处于徐汇滨江核心区域，后期世博、前滩、后滩、滨江四大板块发展成熟，项目角色如何定位，避免直接竞争后期项目周边中高端消费群体逐渐增多，项目商业业态及档次如何调改，满足周边消费力需求世博徐汇滨江B单元黄浦江后滩徐汇滨江C单元前滩徐汇滨江板块核心区域先期机会后期挑战规划分析物业排布动线分析业态分析客群分析设计亮点经营现状地块条件项目地块方正，且属于大面宽、长进深，可塑性强；地块四周紧邻两条主干道及地铁口，交通便利地块形状地块形状方正，对建筑排布限制小地块长宽进深约155m、面宽约220m，属于大面宽、长进深地块物业类型街区型商业+写字楼四至交通北面：临城市主干道及高架道路南面：临规划主干道龙华中路，未来车流量大西面：临次主干道东安路，车流次于北面，但西面靠近地铁站出入口东面：临次干道船厂路，车流量较小主干道：中山南二路绿化带次主干道：东安路次干道：船厂路约155m约220m规划主干道：龙华中路物业排布为解决地块大进深、大面宽问题，以三排体块排布，入口处打造大体块商业；中间体块控制进深，通过双向开铺增加利用率11m主入口主入口13.2m83.6m10座24.2m68.2m22m15.4m8座26.4m1座24.2m22m5座19.8m13.2m35.2m33m35.2m约155m94.6m参照案例：大宁国际项目将写字楼放在靠近主干道一侧，增强昭示性，强化形象展示效果13.2m地下车库出入口主干道：共和新路/南北高架39.6m26.4m55m37.8m13.2m写字楼排布思路：龙华中路为未来区域主干道，且西南面是绿地中心2期，将写字楼排布在项目南面可增强昭示性及展示效果；中山南二路虽为主干道，但高架会影响写字楼形象及昭示性。50.6m41.8m39.6m55m主入口商业41.8m写字楼约220m外部动线项目选择紧邻主干道中山南二路的西北入口和靠近地铁出口的西南入口作为主要出入口，增强项目展示性，利于人流导入123车库出口P3中山南二路PP1西南主入口2船厂路东安路龙华中路人流导入路线地下车库出入口地铁口公交站主要入口西北主入口P内部动线一层通过各入口将人流导入后，通过内部横向主动线与竖向次动线相结合形成环形动线，使人流形成回流，增加逗留时间1F1233#32#4#2中部连接各层的景观步行道5#11#6#餐饮商家均在内街展示面布置用餐位7#主动线次动线入口处设置直达BI层通道内部动线二、三层通过电梯导入人流，通过连廊连接各店铺，形成回流，主次清晰，不易形成死角3F2F3#2#3#2#4#4#5#5#1#1#6#6#7#7#主动线次动线连廊多处以玻璃顶棚覆盖，在不影响美观