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对扬州客户关心的土地一级开发资金问题的回复 客户问题： 土地一级开发成本费用构成 土地一级开发要缴纳的税费 在土地出让金返回过程中，按照土地出让金管理办法，有哪些是不能返回一级土地开发商的？ 土地一级开发成本费用构成 土地开发费用包括： 前期费用 包括： 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘等费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理服务费 工程保险费 征地、拆迁费用 包括： 征地补偿费用：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等。 征用集体土地时包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。 拆迁补偿费用 房屋拆迁评估费 拆除工程费用 古树保护及文物古建修护、还建费用 其它：指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：新增城市用地费、耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖励、支援重点工程费等，根据相关文件或地方规定的标准执行。 公共区域市政基础设施建设费用 （本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。） 包括： 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路、桥梁建设费用 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 ) 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等 ) 区域内公共环境景观建设费用 在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。 包括： 绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 区域内公共配套设施建设费用 包括： 市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套设施建设费用。 ? 工程建设其他费用 包括： 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用：包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。 项目后评价费用 在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。 其他：其他和工程建设相关但未归属前述项目的其他相关费用。 管理费 一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。 财务费用 销售费用 土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划结合市场需求分别测算。 应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、所得税、印花税、进口设备关税等。 不可预见费 包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适当计取，通常为1％～5％。 土地一级开发要缴纳的税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有： 营业税、城市建设维护税、教育费附加（营业税及附加）：经营收益的5.55%。 所得税：利润总额的25%。 印花税：书立、领受规定凭证时缴纳合同金额的万分之三。 在土地出让金返回过程中，按照土地出让金管理办法，有哪些是不能返回一级土地开发商的？ 根据国办发〔2006〕100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出