海博园项目_实施战略研究.pptVIP

布局调整：遵循原有规划指标，结合设计理念，对部分规划用地做出调整 征用地块：假定住宅、商业（含客栈）、SPA酒店全部可销售，（运动、水晶、稻田）酒店、农场、养生配套持有经营 区域年消化量6万方，随着区域价值的提升，保守预测保持15万方/年消化上限 实施前提结论 启动期的商业模式：基于区域性质、周边竞争、市场客户和财务需求考虑，本项目启动期以门户化、中心化为核心战略 基于减小财务压力和平衡现金流的需求， 不做重大项目投资，地产以快速回现为主 中后期的商业模式：中期做实养生，以完善的养生体验构建项目核心价值，后期通过特色物业博取高利润 第一阶段：选择田园春色板块，旅游开发以环境整理与展示为主，树立区域形象，搭建区域价值 建立门户：以入口牌坊标志、交通站点和游客集散中心等奠定项目在南丽湖片区的门户和服务中心地位 人气场所：将广场、人工湖（人工沙滩等）、田园农场等聚集人气的硬件场所先期打造出来 展示风情：修建十里绿堤，并贯穿至田园农场，在前期展示整个项目风采 协商政府：租湖，迁管委会，争取国家湿地公园的开发权以及养生论坛的主办权，为项目争取更多主动权和话语权 节庆活动：在人工湖与广场上，组织传统、田园、健康主题的全年无休的节庆体系，快速聚集区域人气 地产开发：前期以现状市场为基础，以公寓、小别墅启动地产销售，实现快速回现，并展示项目形象 第二阶段：完善核心养生体系，拉高区域价值，引入养生服务，打造养生旅游标杆 强势营销：结合论坛、赛事等活动，以层层推进、全方位立体式的对外推广活动，提升项目人气和活力 资源联动：整合企业既有旅游资源，与呀喏达、海上观音联动 地产开发：借势养生体系与区域营销惯性，完善内部配套，实现北区养生社区的地产价值提升 第三阶段：选择秋水伊人板块，嫁接区域成熟价值，建立特色地产模式，开发物业获得利润 旅游开发：继续完善配套，提升软性服务，并整合项目内及周边项目高端旅游资源，针对顶级物业客户，开发健康服务套餐 地产销售：北部养生社区继续推售，南部则通过特色主题地产和创新模式，实现项目利润最大化 依据区域成长规律，对三大片区开发时序进行排列如下 整体旅游开发投资59.5亿，盈利69.8亿 同时持有酒店四个 旅游开发总投资12.5亿，第1年、第3年投资额较大，第1年12.7亿，含土地成本，第3年为7.9亿 物业开发113万方，分9年开发，10年销售，物业开发资金回笼120亿元（扣除销售及增值税，未计企业所得税） 不计入自有资金投入，第一年资金缺口12亿（主要为土地成本一次性支付），第4年当年资金平衡，第6年整体收益平衡 以上是基于海南现有市场及项目本身资源制定的10年开发方案，随着项目的持续发展，下一个10年，区域将朝着旅游新市镇方向发展…… 配套：突破传统旅游开发模式，向多功能综合型方向发展，实现从景区—城区的转变 环境：宜居宜业度假天堂，一部分专业人才型度假客向常住客转化，让居住度假与工作可以惬意地融合在一起 旅游：随着园区地产的销售完成，旅游将成为区域持续发展的动力，带来新一轮的滚动开发 产业：市场的成熟、服务的完善，提升区域吸引力，形成一个个小型循环产业链 单位：万 922,880 314,070 38,448 第8年 608,810 308,388 38,866 第7年 300,423 246,086 45,023 第6年 54,336 185,188 45,667 第5年 (130,852) 34,495 65,055 第4年 591,878 400,247 (17,936) 16,510 (163,921) 年度盈余资金 0 35,918 105,861 50,976 169,739 年度开发成本 (163,921) 第1年 1,915,005 第10年 1,323,127 第9年 (147,411) 第2年 (165,347) 第3年 累积盈余资金 项目类别 第四年当年资金平衡 第五年整体资金平衡 区域运营开发实施方案 实施前提 实施及测算 远期计划 新市镇 宜居宜业 友好、有活力的生活方式 尽情享受自己梦想的生活 完善的配套和服务给您一种安全感 健康 开敞的公共空间 积极的商业环境 良好的社会氛围 小镇原型 托 尔 嘉 圣塔芭芭拉 太 阳 城 加州休闲 以金黄色的海滩和圣塔内兹群山而闻名遐迩 汇集众多高尚休闲运动俱乐部，开放式商业小街充满风情，宏伟的教会令人印象深刻 到圣塔芭芭拉不去海边散步、骑脚踏车或登山远行，愧对好山好水 在家度假 梦想生活 创造一种友好、有活力的生活方式，完善的设施配套和服务给您一种安全感 五彩生活，许多娱乐性和社会性节目活动对所有成员开发放 每一年的每一天，太阳