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湖南长沙市城市进入报告 201803.pptx 71页

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  • 上传作者 □欧阳剑□(上传创作收益人)
  • 发布时间:2018-12-12
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保利·中航城 长沙市土地研究报告;目 录;;全国占位—南中国核心,承东启西、联南接北枢纽,中部重点城市,三大经济圈叠加区。;省市占位—到2020年,长株潭城市群进入国家级城市群行列,晋级成为中南地区中心。;长沙“十三五”规划主线—能量更大、实力更强、城乡更美、民生更爽的城市。;湖南中原事业五部;经济稳步增长,2017年GDP突破万亿,为列全国第13名,第三产业占比近半。;2015年1月,国务院批复同意支持长沙、株洲、湘潭三个国家高新技术产业开发区,将长株潭高新区建设成为国际一流的高新技术产业集聚区,和国内领先的技术创新中心。;到2020年全省产业转型升级取得实质性成效,努力形成创新能力强、品质服务优、协作紧密、环境友好的现代产业新体系。;;常住人口总量逐年递增,且增长速度加快,是湖南唯一的人口净流入城市;户籍人口自然增长率远高二全国平均水平。;小学???人口增长率仅低于郑州,大幅高于其他四个城市,后备新生购房需求潜力大。;长沙在“全国重要省会城市对本省及外省人口吸附力排名”中分别位列第6、第9名,整体人口吸附能力较强。;人口吸附“软文化”:长沙是“中国最具并福感城市”之一,凭借自身战略地位、经济发展程度、政策环境、生活环境等各类综合优势,成为一座充满并福感城市。;人口吸附“硬经济”:长沙在湖南省的经济地位突出,对全省的辐射带动作用较强,对地州市人口的吸引优势大。;人口吸附“强发展”:长沙城镇化率达74.38%,长沙城市化水平高,房地产市场发展空间大。;;2017.3月长沙市城市轨道交通第三期建设规划获得国家发改委批复。到2022年形成7条轨道交通线路、总长260公里。轨道交通占公共交通出行量比例为40%。 2018年加快地铁3、5、6号线工程建设,启动1号线北延一期工程,实现4号线试运行。平均2年通1条地铁,覆盖全市所有板块,盘活市内人流动向。;规划四条过江通道,提升跨湘江通道的整体通行能力 四条过江通道: 长益复线—银星路—兴联路过江通道; 桐梓坡路—德雅路—盼盼路过江通道; 梅溪湖路—人民路隧道; 劳动路隧道;对内7条快速路 提升城市速度。;房地产发展与经济增长和交通规划落位速度紧密相关;;;市辖区 / 县级市;芙蓉区—长沙传统的中心区域,是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心 。;芙蓉区重点规划;天心区—地处长沙的南大门,位于长株潭三市融城的核心区域,历史文化悠久。;天心区重点规划;岳麓区—长沙首个全国生态示范区,是长沙的"西大门",集山、水、洲、城于一体,拥有湘江、橘子洲、岳麓山等生态资源。;岳麓区交通路网与地铁;开福区—唯一拥有湘江、浏阳河、捞刀河三江环绕的行政区。;湖南中原事业五部;开福区重点规划;雨花区—长沙市的东南门户,随着高铁新城的建设,成为长沙的副中心。;雨花区交通路网与地铁;望城区—长沙第六区,是政府重点打造的新兴区域。;望城区交通路网与地铁;望城区重点规划;板块划分:根据城市空间规划、江河路网划分、区域发展程度等依据,长沙市核心五区共分为12个板块,其中河西5个,河东7个。另有望城区金星北板块房地产发展较快、长沙县星沙板块房地产发展较成熟。;后期规划利好;;在全国大环境影响下,长沙政府调控愈发严厉,从3·18到5·20到9·23到10·23,政策逐渐收紧。;分月度来看,2017年月均供应87万方,略低于去年月均水平;月均成交93万方,远不如去年。;近两年来,长沙仅有4个月供大于求,其余均处于供不应求状态,供需矛盾较为突出。;近年来,长沙新房供应量呈逐年递减趋势,供需矛盾将持续突出,内五区价格为9674元/平米(不含望城、星沙等)。;分板块来看,高铁新城、大托暮云、梅溪湖板块供销两旺,分别居十二大板块供销量前三位;除芙蓉马王堆板块外,其余十一大板块均供不应求。;目前长沙市场,仅四个板块均价破万,分别为梅溪湖板块、滨江板块、中心板块以及芙蓉马王堆板块。;截至一月份十二大板块住宅库存360万方,周期下降至4.5个月,新增供应多能 得到良好去化。;;区域供销——商务公寓供销主要集中在岳麓区,成交27.45万㎡ ,占总成交的39%。 板块成交——高铁新城、月湖城北、梅溪湖板块成交排前列。;;全年内六区住宅供销双降,叐政策严栺限制,成交量同比下降近五成。;;市场火热,地王频出,反映了即使在严格限制的现状下,房企对长沙后市依然保持乐观积极的态度,政府不得不出台“熔断+摇号”土地新政。;2017年,在政府严控下,内六区经营性用地累计供应建面603万方,同比下跌27%,供应量为近5年最低;受供应影响,累计成交建面540万方,同比下跌27%;2018开年维持低位。;供地严控,限价背景下,今年网挂竞拍地块中,含住用地依然竞争激烈。;2017年,内六区经营性用地整体成交楼面价为3579元/㎡,同比大幅上涨63%,房企土地开发

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