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内容目录
1. 2018 年的五大转变 6
1.1. 基本面的转变：毛利率或下行、成本管控及优化优势凸显 6
1.2. 战略面的转变：从重点一二线城市到核心城市圈，从单一布局到多元尝试 8
1.3. 估值面的转变：低估值、高分红，持股比例及持股集中度提升 14
1.4. 资金面的转变：融资集中度提升、年末房企融资规模有提升 19
1.5. 政策面的转变：政策临拐点、因城施策或将延续、推动城市周期轮动 22
2. 展望2019 年：行业未来空间或可保持在10 亿平的范围内波动 29
2.1. 新房销售展望：销售面积回落5%~8% 29
2.1.1. 分城市能级预测：中性假设下，预测全国销售面积增速-5.18% 29
2.1.2. 需求端视角预测：未来十年在10- 12 亿平的区间内震荡 30
2.2. 地产投资展望：成本拆分法下投资增速预期为-3% 34
3. 穿越周期迷雾 37
3.1. 何以穿越周期？ 38
3.1.1. 板块基本面：周期下行阶段再融资重启、助力行业加杠杆发展 38
3.1.2. 板块情绪面：13- 14 年，市场一致预期EPS 提升 41
3.2. 穿越周期的地产股 42
3.2.1. 第一轮周期（08 年12 月到11 年12 月）：阳光城/金科股份/ 荣盛发展及中南建设
在彼时有较强的表现，且高点到期末的回撤相对较小 42
3.2.2. 第二轮周期（12 年1 月- 14 年12 月）：以地产开发/ 园区地产为主，华夏幸福表现
突出 44
3.2.3. 第三轮周期（15 年1 月至今）：龙头/ 蓝筹房企表现突出，万科A 强弱指标期末值
领先 46
3.3. 目前周期时点类似11 年末12 年初 47
3.3.1. 相似的小周期：小周期延长并逐步进入盘整阶段 47
3.3.2. 相似的估值底：估值均处于彼时新低位臵 50
3.3.3. 相似的情绪面：一致预期指标提升 51
4. 投资建议 52
图表目录
图1 ：销售面积集中度 6
图2 ：销售金额集中度 6
图3 ：TOP1-TOP5 销售金额市占率变动 7
图4 ：TOP6-TOP10 销售金额市占率变动 7
图5 ：A 股主流房企销售金额市占率变动 7
图6 ：港股主流房企销售金额市占率变动 7
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