第四章工业区不动产价格之实证分析.PDFVIP

第四章 工業區不動產價格之實證分析 第四章 工業區不動產價格之實證分析 本章依據特徵價格理論設計實證模型，另外以工業區街廓單元，調查實質房 地特徵，蒐集宗地、廠房、區位可及性等資料，選取各類屬性條件，作為測試工 業區土地使用與房地價模型之用。 第一節 建立工業區不動產特徵價格模型 壹、特徵價格理論 一、特徵價格理論意涵 本研究主要依據 Rosen （1974 ）效用理論與競價理論結合的特徵價格理論 （Hedonic Price Theory ）為研究基礎，觀察市場價格與區位屬性間的關係，或者 進一步結合消費者不同特性，探討需求與不動產間的關連性。 Rosen 認為房地產市場產品是由許多特徵所組成，其價格也應由其屬性特徵 價格來決定，此即為特徵價格理論。代表每單位消費者於追求效用極大過程中， 每增加一單位屬性的消費，所願意額外支付的費用，即為該屬性的邊際付款意願 （Marginal Willingess-to-pay ），亦為該屬性的特徵價格。每一種特徵無法像其他 財貨於市場上交易，僅能與房地產搭配銷售，故個別的特徵加總，便為該產品的 總價。故特徵價格模式可視為迴歸方程式之一，以產品價格為應變數，各種特徵 為自變數，進行迴歸即可求得特徵之隱含價格（李盈勳，2001 ；范垂爐，1991）。 國內運用特徵價格理論推估不動產價格，多數應用於住宅方面，甚少研究工業區 不動產，故本研究藉此蒐集工業區不動產特性，更配合街廓調查與相關二手資料 蒐集，以獲得工業區環境特徵，估計多元迴歸各種函數型態，選取適合工業區不 動產的特徵價格模型。 二、工業區不動產特徵價格 經工業區特徵價格函數之應用，4.1.1 式中P 代表工業區不動產價格，ri 為特 徵屬性價格、z 工業區不動產特徵屬性，廠商對各特徵的支出即為工業區不動產 i 總價。 n P ＝Σ(r ×z ) （4.1.1 式） i i i=1 4-1 工業區不動產價格影響因素之研究 4.1.2 式為工業區不動產價格與屬性數量的一般式，代表廠商於成本考量下， 屬性變動一單位時，為滿足其生產要素需求所願意付出的成本。其中 a0 為截距 項、a 為特徵價格、z 為工業區環境特徵屬性、µ 假設為常態分配之誤差項。 i i P ＝a +Σa z +µ （4.1.2 式） i 0 i i 貳、模型建立 多元迴歸模型隨著資料與結果的變化而使用不同的型態。配合普通最小平方 法（OLS ），估計雙對數、逆半對數、線性與半對數四種型態，經檢定與偵測比 較後，選取最佳的模式進行解釋。各函數型態分述如下： 一、雙對數（LN-LN form ） lnPi = a + Σa lnZ + Σb D + ε 0 i i j j δP / δZ = a × P / Z i i 式中a 代表截距項，a 與b 為特徵價格，Z 為可量化特徵值、D 為虛擬變數， 0 i j i j 用 1 與0 兩個數字分別表示該特徵出現與否；ln 為自然對數（底數e=2.718 ），ε 為誤差項。此函數表示自變數每變動1%時