集美新城九天湖地块投资分析报告-77p.pptVIP

全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。 货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。 宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 上半年固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资44.3% 2010年上半年厦门经济快速恢复增长 上半年厦门主要经济指标 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益； 厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房. “意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况。 岛内外一体化战略启动，土地出让重点区域向岛外转移，未来岛外将成厦门楼市主战场。 岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城 厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡。 房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定。 2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量。 厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间； 省外客群比例逐年上升，2010年比例为34.46%；已成为厦门购房客群的最重要组成部分； 海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。 杏林湾区域在售项目3个，待售项目8个，其中橡树湾和金域华府预计在下半年推出。 区域内在售或即将销售的项目以面积为80-150平米，两房、三房为主，总价多为70-120万元。 区域内住宅项目莲花尚院已开工建设、莲花新城、园博1号已奠基，写字楼项目杏林湾运营中心在售。 区域内出让地块楼面地价多在2000-3800元/平米，住宅·园博1号楼面价为12066元/平米。 区域土地供量大，产品同质化竞争带来的销售压力大，出让地块价格多在2000-3800元/平米。 由于区域为岛外新开发地区，近年来土地供应量较大。从集美新城区域内已出让的地块情况来看，多为商住地块，土地用途与本地块接近，届时推出市场，将给本地块的开发和销售带来较大的竞争压力。 同时，从周边地块成交价格来看，除2007JG03地块外其他地块价格均在2000-3000元/平方米左右，本地块起拍楼面价为2551元/平方米，预计其出让的溢价范围不大。 杏林主要在售两个滨海项目，投资客户明显，但销售速度较慢，2房为畅销产品户型 地块区位图 地块现状图 地块起拍楼面地价2564元/平米，起拍总价为91020万元，增价幅度为300万元。 本地块为集美新城大型商住项目，依托其优质景观和可打造成为集美湖居大盘。 规划定位为：活力新城，生态湾区。一心四片的发展格局，成为岛内外一体化战略的排头兵。 集美新城所属的杏林湾片区位于厦门海湾型城市的几何中心，是进出厦门岛的交通门户，片区拥有集美文教区、水上园博园和海水温泉等资源，地理位置优越，自然条件得天独厚。同时，在厦门市委市领导“加快岛内外一体化建设”篇章中，集美新城率先启动，是岛内外一体化的开篇之作。 集美新城片区确定为“一心四片”的发展格局，就是以杏林湾为核心的周边区域，按照城市中心区的标准规划建设，有机融合商务核心区和周边文教科研区、休闲旅游区，建设以现代服务业为主，集高端商务、办公、科研、教育、居住、休闲为一体，多功能、生态化的城市中心区。 地块外向道路设施完善，近临海翔大道及杏锦路。公交系统欠缺，地块内道路尚待建设。 地块临近海翔大道及杏锦路。海翔大道为岛外干线道路的重要组成部分，连接海沧、集美、同安、翔安四个行政区。地块所属区域具备便捷的交通条件，北至厦门北站，南至岛内，为大片区的交通枢纽。 地块四面道路已规划未建。从目前的情况看，由于属于岛外新近开发的区域，交通条件还不是很成熟，目前无公交车能到达本案。 地块拥有九天湖景、杏林湾景、园博苑水景，共享新城主题公园景观。 　　　地块位于杏林湾滨水西岸，有着优越的湾景资源优势。同时，地块东南面的园博苑