广丰东街商住项目调研及定位报告.ppt

价值最大化 目 录 第一部分 本项目定位的背景提炼 第二部分 本项目商业部分定位要解决的十大命题 第三部分 本项目商业部分定位 第四部分 本项目住宅部分定位 第一部分 本项目定位的背景提炼 2、商户资质审核四大标准 标准一：完善的法律文件 标准二：价格消费水平 标准三：品牌号召力 标准四：装修要求  以上为合和地产初步方案。 愿合作愉快！ 多谢观赏！ THANKS！ A、三房两厅一卫一阳台是最受欢迎的户型 B、宁愿少一个卫生间也要保证客厅和主卧宽敞舒 C、适储藏室及空间附加功能的需求度最高：储藏 室因其较为实用，比较收消费者青睐，而衣帽 间在一定程度上可以提高楼盘的档次 D、多层住宅依然是市场主流 2）目前需求特征分析 —住宅形态与居住功能的要求 3）需求特征分析—居住环境与社区配套 A、对城区中心地段在居住环境与社区配套 要求不高 B、比之环境更看重户型 C、比之景观，朝向更为重要，对房间明暗很在意 3、目标客户群及需求定位 城区居民二次置业需求: 120-130平方米以上房型 城市新增家庭一次置业需求：90平方米过渡二房 广丰周边乡镇居民迁居需求：120-130平方米主力三房 细分市场，目标客户群及需求定位为： 10）动感地带（运动服/休闲服/牛仔服/运动装备/体育用品/影音/音像） ——与电器商城互动 建筑分布：B区2层北端（设计新增） 建筑面积：300平方米 档次定位：适应中偏上消费 目标消费群：城区时尚青、少年 目标商户：个人 入驻资源要求：品牌产品 租售方式：带租约（1-2年，年回报6-8%）出售 B区首层业态分布 男女服装 大众男女服装 品牌服饰专卖 珠宝/首饰/眼镜/精品 美容/护肤/化妆品 童装/玩具/儿童用品 品牌连锁电器商城 （手机、通讯） 运动休闲牛仔装/体育/影音/音像 B区二层业态分布 品牌连锁电器商城 鞋城（皮鞋/各种鞋类皮具箱包） 美容/美发/婚纱摄影 （家电、小家电） 3、商务美食休闲城 建筑分布：B区整体3层 建筑面积：约1647平方米 产品组合 1）二~四家大型中餐酒楼 2）一家茶楼/咖啡厅 3）一家足浴/美容院 档次定位：中高档次，（人均消费）100元/人以上 目标消费群：商务宴请，法人消费，集会、会友等 目标商户：民间瓦罐煨汤、西湖春天、小肥羊火锅等 入驻资质要求：著名品牌、连锁餐饮，独具特色， 具有强大市场号召力，且经受长期市场考验 租售方式：带租约出售，或卖给经营者 B区三层业态分布（1） 酒楼 酒楼 咖啡厅 足浴 酒楼 酒楼 茶楼 美容院 B区三层业态分布（2） 酒楼 酒楼 4、集约式商品批发市场 建筑分布：C区1~2层内外街铺及摊档 建筑面积： 11671平方米 产品组合： 1）小商品批发 2）食品、副食品批发 3）服装批发 4）日化生活用品批发 5）图书办公文具及玩具批发 6）家居家纺批发 档次定位：中、低档 目标消费群：城区低端消费人群及全县广大农村 目标商户：现有东街130家商户及城区零散商户 /义乌小商品直销中心 租售方式：直接出售 建筑分布： D区1~2层 （与未来临时商业对街，会形成很好格调和氛围） 建筑面积：5963平方米 产品组合： 酒吧、咖啡、茶艺、台球、网吧、KTV、足浴、美发、按摩 档次定位：（人均消费）30-150元/人 目标消费群：广丰宾馆、本项目酒店住客及城区居民休闲 目标商户：太子咖啡、半岛咖啡、溢州商务茶楼、 天香茶楼、大观园茶楼、太子足浴、扬州足道 入驻资质要求：著名品牌、连锁经营，富有品味和情调 租售方式：直接出售 5、蓝调主题休闲街 建筑分布： A/D区结合部两栋18F住宅裙楼1~2层 建筑面积：1673平方米 档次定位： 适应学生消费 目标消费群：所在片区及城区中、小学生 目标商户及入驻资源要求： 文具主力店：都都文具、亿亿文具等 图书主力店：新华书店、席殊书店等 玩具店： 文体用品店/书画装裱：欧美名画行、博艺廊 租售方式：直接出售 6、文具图书中心 建筑分布： C/D区结合部广丰剧场 （买或租，进行装修改造和包装） 建筑面积：3000平方米 档次定位： 适应城区消费 目标消费群：城区和全县 产品组合：数码影院，大型电玩，的士高 目标商户及入驻资源要求：2008、都市英雄、 海茗居游艺厅 租售方式：纯出租 7、国际影吧电玩城 影吧电玩城 文具图书中心 蓝调主题休闲街 商品批发市场 建议一：历史街区改造 鉴于中街和东街的目前状况将会直接影响项目的整体营销形象和经营环境， 为使项目与周边建筑的统一和协调， 希望力创与政府协调， 把中街项目对面老建筑纳入改造范畴！ 建议二 为规