博思堂-苏州中信贵都项目营销策划报告终稿-63PPT.pptVIP

销售计划——商业 时间 内容 招商/销售准备阶段 （07年5月） 主力商家突破阶段销售客户积累阶段（07年6-8月） 全面招商和全面销售阶段 （07年8-10月） 销售和招商扫尾阶段 （07年11-12月） 招商/销售目标 锁定目标商家 完成2家以上主力商户招商工作 07年10月完成规划招商面积30% 07年12月完成规划招商面积50% 销售目标 积累销售客源 积累销售客源 07年10月完成规划销售面积的80% 07年12月完成规划销售面积的100% 重点工作内容 制定租售策略及政策 制定推广策略及计划 宣传物料设计及制作 接待中心寻找包装布置 招商销售法律文件制定 制定租金售价表 第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等） 主力商户“头羊策略”制定及适时调整 主力商户渐进式谈判和签约 其他商户的资料整理、目标锁定 销售客户积累 1、全面开展点对点直销招商工作和推广行动； 2、销售全面启动，一对一直销。 1、招商销售扫尾，空铺清理； 策略一：先招商后销售 策略二：前三年零租金，待商业成熟时再追求价值回报 策略三：带租约销售 Thanks! 寄语—— 中信在苏州未来几年的建筑实践与营销实践，将深刻地改变太湖旅游度假区的发展格局！ 苏州市博思堂投资顾问有限公司 二○○七年四月二十五日 屋顶示意 入口示意 山墙示意 （案例借鉴：云山诗意） 产品创造 外立面改建 过道改建建议 过道 外露台 过道改建示意 露台示意 剖面示意 产品创造 观景高台改建建议 　　平台 360度观景高台 改建后示意 改建前 产品创造 裙楼屋顶改建建议 屋顶花园示意 　　裙楼屋顶 屋顶花园 产品创造 裙楼商业布局建议 生活服务区----满足社区业主的基本生活需求： 以分割为小面积为主，面积区间控制在50-200平方米，对于物业用房和会议室等可以设置在位置相对较差部分。 业态 内容 多功能厅 商务中心 物业用房 超市 儿童教育 银行 医疗卫生 干洗 面积规划 （平方米） 200 50 750 50 1000 1000 100 50 生活服务区 + 特色服务区 产品创造 特色服务区----满足社区业主的休闲、餐饮等特色需求： 面积分割一般在200㎡以上，对于娱乐要求面积更大，根据业态需要进行面积划分。 业态 内容 餐饮 休闲娱乐KTV及SPA馆 日韩料理及东南亚餐厅 欧美餐厅 中式餐饮 休闲咖啡酒吧 面积规划 （平方米） 3800 2000 产品创造 第一部分：市场篇 第二部分：产品篇 第三部分：营销推广篇 核心内容 营销主旨篇 我们的愿景 高明的幌子，产生心理需求（产品硬条件为常态需求） 中信太湖城精品区域的塑造！ 反拦截的外线决战——市区、上海售楼处 太湖美丽动线五公里最高点：规划、景观、价格… 内在条件（多花一元成本，制造两元利润）！ 品牌认识 营销主张：中信太湖城为母品牌，贵都为精品子品牌 推广部分：中信太湖城为规模形象，贵都为特色专区 深圳中信品牌 中信太湖城品牌 贵都精品品牌 知湖轩品牌 其他地块品牌 苏州中信品牌 多品牌战略说明—— 公司具备实力，市场上中信太湖城具有巨大的品牌发展空间； 多品牌战略是攻守兼备的战略手段，有利于寻找、引导、激发、创造不同人群的需求； 有利于品牌架构的清晰，共同促进中信品牌长三角区域的成长。 推广的相互促进，提高推广效率与质数，有利于推动项目的运作与发展，促进区域共荣。 推广总策略 骨架是涉外服务社区，满足客户需求导向形成美丽的外衣 以外部推广为题材诉求内部市场 中信太湖城各区广告宣传同步启动，形成客层的差异化与相对应的产品需求 本案涉外宣传意义在于——以涉外高端诉求吸引内部（国人）购买 中信太湖城作为全区母品牌，极大的支撑项目的外在形象 两者之间相互促进，借助贵都的入市，扩大中信太湖城的影响力。 从贵都本身形象上讲，依托涉外专区的高品质形象，降低对于中信太湖城的负面影响， 有效的形成差异化客源，与五区“知湖轩”的同期上市建立有效的客层区隔 达到阶段时间、区域内顺利销售——实现利润的目的！ 中信贵都的推广结合中信太湖城的整合推广来进行 常规的产品竞争已经不足以实现项目的愿景及价格上的突破。 通过“独特形象牵引”才能将愿景成为现实！ 市场情况表明具备这样的发展机遇及市场空间； 苏州的人文历史与现代化的经济发展形态具备形成国际化居住专区的条件； 中国文化论坛的高端文化属性可以融汇这样的定位需求； 公寓产品的特性及贵都地块的条件具备形成的条件； 区别于常态市场形象的策略并非只针对形象定位其本身客群； 内太湖创造产品景观条件。 太湖首座湖景涉外服务社区 本案形象定位 （公寓） 主力