基础条件已初步显现.PDF

[table_main] 行业报告 2010 年07 月21 日 行业报告 [table_research] 房地产开发Ⅱ 研究员： 巴曙松 杨现领 从投资需求主导回归消费需求主导： Tel ： 010 基础条件已初步显现 Email ： yangxianling@ 独到见解 [table_rank] 行业评级 行业评级： 中性 以成交批售比接近于 1 为临界点，当前需求开始超过潜在供给，供求关系将发 评级变动： 维持 生变化，消费需求主导的下一阶段行业上升趋势或将开启，因此相应的投资选 择可参照该指标。对比来看，上一轮成交批售比低点出现在08 年9 月前后，并 [table_data] 推荐公司及评级 持续徘徊3 个月，而本轮的阶段性拐点或将出现。 公司名称及代码 评级 调控政策进入效果观察期，中央和地方在考虑出台更严厉政策时将变得更为谨 慎，但也不应期望本轮调控会在短期内放松，政府将继续扭转过于浓厚的商品 房投资需求，使之回归居住属性。随着这种转换的逐步实现，房地产行业下一 阶段的发展空间将由“量”而非“价”驱动。 主要观点  真正问题在于商品房的投资需求居于主导：房价反映的是商品房作为一种 [table_stockTrend] 资产的价格，过于浓厚的投资需求容易使房价在短期内出现异常上涨。同时， 行业表现对比图(近12 个月) 也给经济结构带来扭曲：土地囤积及房屋空置、资产保有和财富分配的两极分 2009-7-16～2010-7-16 化、成为经济结构调整的障碍。从这个角度观察，本轮调控正在试图推动房地 -1% 产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品主导。 -12% -23%  回归消费品特性的转换是否已启动？随着本轮调控的继续推进，实现这种 -34% 转换的基础条件已初步显现：效果观察期内，政策侧重点和实施力度有可能会 -45% 根据实体经济的需要而进行动态调整，但方向难以改变，也不太可能放松。开 09-7 09-10 10-1 10-4 发商从房价高涨时的主动补库存进入房价停滞时的被动去库存，表现为成交批 沪深300 房地产开发Ⅱ 售比的下降与库存消化周期的延长。资金链从政策启动期的较为充足转向政策 观察期时的日趋紧张，灵活定价，回笼资金的压力不断显现。