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不动产估价实习作业·华南御景园物业估价分析 PAGE 6 - 不动产估价课程实习作业 1.小区简介 图1 华南御景园地处广州东部，属火炉山脉，向南经岑村路、五山路达天河北，向西连接广汕路达环市东路，向东4公里为广州新技术开发区及科技城，旁边有广深高速公路，华南快速干线及科韵路。 华南御景园西侧紧临东部的“市肺”——华南植物园，这里常年树木茂密，空气清新，景色宜人；北面正望市政府重点绿化工程——火炉山公园，自然景观与生活环境都很优美。（见图1） 2.物业价格变化规律 本次实习对华南御景园（漫谷）第二期M1栋（华观路1395号）、M2栋（华观路1397号）的物业价格作分析。物业各单元单价表见表1：（单位：元/㎡） 表1：华南御景园（漫谷）第二期M1（1395号）、M2（1397号）物业单价一览表 M1 M2 01 02 楼层差价 两栋差价 01 02 楼层差价 楼层均价 2 23471 23471 223 23694 23694 23582.5 3 23628 23628 157 223 23851 23851 157 23739.5 4 23785 23785 157 223 24008 24008 157 23896.5 5 23940 23940 155 223 24163 24163 155 24051.5 6 24098 24098 158 223 24321 24321 158 24209.5 7 24255 24255 157 223 24478 24478 157 24366.5 8 24410 24410 155 223 24633 24633 155 24521.5 9 24567 24567 157 224 24791 24791 158 24679 10 24725 24725 158 223 24948 24948 157 24836.5 11 26028 26028 1303 223 26251 26251 1303 26139.5 均价 24290.7 24290.7 24513.8 24513.8 24402.25 数据来源：世联EVS估价系统 由表1可看出： （1）同一栋的同一层两户价格相同；但同一层两栋的差价为223元/㎡，可以看出M2M 1。 （2）两栋的均价楼层都是第7层。 （3）楼层差从第二层起到第十层，平均每层约相差157元/㎡；但顶层（11层）比次顶层（10层）贵1303元/㎡。 3.原因解释 3.1楼层 本物业为小高层类型，均价楼层为楼层为第七层，每层分别向上和向下修正正负157元/㎡。比较特殊的是，顶层比次顶层贵1303元/㎡。根据实地观察，观察其信箱每一层只有2户，共有11层（见图2）；并且其电梯楼梯都没有上到天台(第12层)，只能到11层（见图3）， 图2 图3 并且根据在该栋南面与北面的观察，其顶楼南面为不锈钢护栏围着的天台（见图4）；而顶楼的北面为建筑实体（见图5） 图4 图5 由于无法到附近比M1、M2栋高的建筑观察其顶楼情况，因此只能再根据该小区的规划图（见图6）推测其顶楼状况类似其对面A11栋的顶楼状况，即南向为顶楼业主拥有所有权的天台，北向为复式。（如图7） 图6 图7 3.2景观 M1与M2面对南方的景观都是小区中心广场（如图8），面对北方的景观都是人工湖和对面的多层住宅（6层）（如图9）。 图8（从观光电梯里拍摄） 图9 3.3朝向 由图10的卫星图可看出，M1的朝向为南北西，M2的朝向为南北，因此M2的朝向优于M1。 图10 3.4户型 2到10层都是180㎡左右的大户型（见图11）。在网上没能找到第11层的户型图。 图11 3.5总结 综上所述，M1、M2总体单价从第二层向上递增正常幅度，但顶层（11层）稍有特殊，由于顶层为半复式半天台的户型，面积比下面的标准层都大，且户型特别，故单价突变1300元/㎡；而M2整体比M1贵是因为M2是正对南北，而M1是南北西，M2的朝向略胜一筹，故比M1贵一点。 4.附图 M1一楼，每一栋楼下都需打卡进入