德国的住房保障制度.docVIP

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc368216220 德国的住房保障制度 PAGEREF _Toc368216220 \h 1 HYPERLINK \l _Toc368216221 德国的住房政策和住房金融 PAGEREF _Toc368216221 \h 3 HYPERLINK \l _Toc368216222 文汇报：德国福利住房遍布富人区 PAGEREF _Toc368216222 \h 4 HYPERLINK \l _Toc368216223 德国的住房储蓄金融体系 PAGEREF _Toc368216223 \h 5 HYPERLINK \l _Toc368216224 德国的契约性住房储蓄制度 PAGEREF _Toc368216224 \h 7 HYPERLINK \l _Toc368216225 德国合同储蓄模式 PAGEREF _Toc368216225 \h 7 HYPERLINK \l _Toc368216226 德国：四两拨千斤的住房储蓄制 PAGEREF _Toc368216226 \h 8 HYPERLINK \l _Toc368216227 德国：房租都有指导价 PAGEREF _Toc368216227 \h 8 HYPERLINK \l _Toc368216228 德国的住房储蓄——卓有成效的住房融资体系 PAGEREF _Toc368216228 \h 9 HYPERLINK \l _Toc368216229 建立住房储蓄体系——德国的成功之路 PAGEREF _Toc368216229 \h 10 HYPERLINK \l _Toc368216230 德国房地产市场信托投资时代为时不远 PAGEREF _Toc368216230 \h 11 HYPERLINK \l _Toc368216231 德国：自用住房只缴土地税 PAGEREF _Toc368216231 \h 13 HYPERLINK \l _Toc368216232 德国的住房 PAGEREF _Toc368216232 \h 14 德国的住房保障制度 从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成： （一）房租管制或指导租金制度。即，对出租房屋的租金实行限制。德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件取消租金管制制度。当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为3％以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。此后房租普遍上涨了15－35％。有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消这一限制。 （二）公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951－1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。 联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32－65平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。 （三）房租补贴制度。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到4.5马克以上。因此，新的住宅补贴