上海东郊别墅板块市场报告.docx

上海东郊别墅板块市场报告 研 发 处 Research Department 报告目录 一一、、宏宏观观部部分分 二二、、别别墅墅市市场场 三三、、项项目目分分析析 四四、、项项目目定定位位 研 发 处 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅 研 发 处 Research Department 上海整体别墅市场 上海市2007年至今独立别墅各季度成交情况 m2 成交面积 成交均价 元/m2 400000 35000 30000 300000 25000 200000 20000 15000 100000 10000 5000 0 0 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 从图中可以看出，2007年第一季度至今，整个上海独立别墅市场成交量呈现缓慢下降的态势，特别是到了2008年第三季度，别墅类产品的成交量已达到近一年来的最低点，这主要是由于全球经济的不景气以及政府对楼市的严控所造成的。 而成交均价却恰恰与之相反，由于国家严控别墅类产品用地，因此独立别墅的稀缺性决定了其价格将会随着供应量的逐步减少而逐渐走高。 研 发 处 受外部经济影响，别墅市场成交下跌，但价格依旧坚挺。 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅 研 发 处 Research Department 上海主要别墅板块 上海传统别墅聚集板块2 0 0 7 年至今独立别墅各季度成交情况 m2 西郊板块 赵巷板块 徐泾板块 佘山板块 周康板块 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 从上图看出，佘山由于其优越的自然环境以及众多高品质别墅所营造的居住氛围，当之无愧的成为近一年来上海各大别墅传统聚集区中成交最为活跃的区域。而青浦的赵巷与徐泾由于距离市区较近，规模较大，因此仅次于佘山板块。 周康板块作为新兴的别墅区，供应量的不足导致了该板块落后于上述区域。 西郊板块作为上海距离市区最近的别墅聚集区，其品质与环境都十分优越，但近年来区域内土地资源已开发完毕，因此成交量几乎为零。 研发处 由于可开发地块减少，外环内可售别墅有限。 Research Department 上海主要别墅板块 上海传统别墅聚集板块2 0 0 7 年至今独立别墅各季度价格情况 m2 西郊板块 赵巷板块 徐泾板块 佘山板块 周康板块 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 从图中看出，西郊板块的价格早在2007年第二季度就已经接近6万元/M2了，但由于区域内土地开发完毕，因此在接下来的一年时间内并无成交。 佘山板块的价格如前文所述，由于品质高、环境好，因此远高于其余板块。 赵巷、徐泾、周康等板块区内项目品质参差不齐，交通、环境各有千秋，因此在成交价格上差距不大。 研发处 由于别墅成为稀缺品，别墅产品价格一直较为坚挺。 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅 研 发 处 Research Department 浦东新区别墅市场 m2 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0  浦东新区2007年10月至今独立别墅成交情况 成交面积 成交均价 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9  元/m2 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 随着08年上半年，浦东区域内推出了一批高档别墅，如：御翠园、九间堂，整个区域的成交均价与成交面积均被大幅拉高。 而在进入08年下半年后，随着高档楼盘的销售进入持续期，因此整个区域成交量逐渐萎缩，成交价格大幅降低，同时由于全球经济不景气以及楼市的持续低迷，未来浦东独立别墅还有进一步走低的可能。 研发处 整体市场低迷，浦东别墅市场遭遇寒冬 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东