上海玫瑰里别墅项目媒体推广建议营销策划方案.docx

玫瑰里12月媒体推广建议 时间：2010年11月22日 市场及周边竞品概况 近期别墅市场简析 第二轮调控之下，紧随着上海调控细则的出台，“限购令＂、“房贷收紧＂、“ 房＂等政策直指别墅市场，开发商的敏感度强于购房者，所以供应大幅下挫而成 滑，因此形成了10月别墅市场供不应求的格局，供需比高达1：1.9。并且独立别 上涨，形成连续4月的直线上升趋势。 十月份上海别墅市场基本供需情况 独栋 同比浮动 联排 同比浮 面积 ㎡ 0 —— 9.91万 -34.4 面积 ㎡ 4.52万 -13.74% 14.33万 -15.1 交套数 129 -13.42% 695 -22% 交价格 48201 15.27 25067 2.57 上海别墅市场近期价格浮动情况 的出台短期内会对别墅市场的成交量造成影响，但从别墅用地供应量进一步减少的趋势分析，中长期别墅市场会由于其稀缺性而依然看好随着“限购令”的面世，购房者对别墅产品将有更高的追求，所以未来将更看重产品力。 期别墅市场整体而言，高端豪华别墅产品以及价格较大众化的经济型市场备受关注，青浦、松江、宝山、嘉定、奉贤、南汇等相关板块的然是关注焦点。 （2010.10月） 项目名称 板块 成交面积 成交套数 成交 海上湾华庭 青浦朱家角 8194 36 147 观庭 青浦徐泾 2173 11 272 四荷艺墅二期 帕缇欧香苑二期 青浦新城 2162 9 176 合生国际花园 松江泗泾 1961 10 263 泗泾颐景园 松江泗泾 1871 7 183 颐亭花园 松江九亭 1327 5 188 山语原墅 松江泗泾 996 4 211 绿地逸湾（一期） 青浦北部 648 3 252 金城上品（夏阳金 青浦北部 606 3 131 城二期） 朗庭上郡苑 松江九亭 495 2 205 时间 成交面积 成交套数 成交均价 2010-8月 19557 79 20256 2010-9月 28058 124 21788 2010-10月 20079 88 20809 漕、金虹桥两大版块内近期鲜有别墅新盘推出，因此以青浦、松江两区的相关区对象。离虹桥枢纽距离较近的青浦区，由于近期别墅项目的集中供应，以及海上等项目的热销，成交量持续走高；相比之下松江区的九亭、泗泾等板块供应量已别墅新盘推出相对较少。 而言，单价两万以下，性价比较高的经济型别墅还是占有重要份额。 市场的影响，十月份的成交量虽然比之九月份有明显下跌，但由于九月份整个住性“井喷＂，因此与八月及之前几个月相比，成交依然比较稳定。 周边区域在售竞品简析（一） ：绿地逸湾（绿地河流岛） ：青浦北部板块（华新镇） ：别墅（双拼） 积：11万平方米 率：0.4 面积： 0-230㎡ 280㎡ ：总共48栋双拼别墅，2010年10月16 一期20套别墅房源。 绿地逸湾报价走势 34800 30000 今实际成交均价：25243 绿地逸湾（河流 岛） 绿地逸湾户型图（192㎡） 下室 一层 二层 三层 目卖点（优势） 位处华新镇未来核心区域，大虹桥规划辐射圈旁，4条高速（苏沪高速、沪宁高速高速、A9高速）； 面均为天然水系环抱，同时内部还有长达1500米的自然水岸线蜿蜒而过，将公墅自然分割，既保证居家的私密性，又营造了亲水的自然居住环境 ； 区绿化率高达40%，别墅社区三面环水，每户附送全景式空中院落，更有43米超，附送独立车库，最大700㎡私家庭院。 至今成交明细 共计3套 近期主要推广方式： 头公园龙之梦巡展（2F入口处）. 别墅最低价格17888/平起（总建筑面在271平方米以上），在11月2 场定房再送30万元精装修费用（可享受折算总价）。 该项目总评价 地理位置上，该项目所在的华新镇紧邻华漕镇，是距离玫瑰里较近的在售新盘别同属大虹桥板块，配套资源上甚至可与本项目共享； 建筑风格上，与本项目类似，同为英式都铎风格别墅，在建筑外立面和屋顶、烟面极为相似，从户型结构来看，最小190㎡的空间非常紧凑实用； 景观上，同样采用天然河景与小区内部景观相结合，三面环水，46%的绿化率，在气势上更胜一筹； 优惠措施上，绿地一直以来集合旗下众多品牌别墅进行捆绑式优惠推广，如“别＂（送庭院、送契税、送中央空调等）； 项目开盘至今，别墅产品销售三套，一定程度上在于目前主要在推小高层公寓产墅产品宣传尚未全面铺展以及人们对于其所在的板块区域尚未完全认知。 周边区域在售竞品简析（二） 称：四荷艺墅二期（观庭） 块：青浦徐泾 别：别墅（独栋、双拼、联排） 积：二期C地块 5956平方米 二期B地块 21391平方米 ：0.3 交均价：27286 价：联排300000 双拼35000) 型面积：165㎡-230㎡ （联排） 间：500万—650万（联排） 该项目报价变化 4 35000 3000