上海九亭鑫山汇众苑二期项目提案报告.docx

地块 价值 客户 引导  市场 差异 生活 方式 产品 机会 升级 寻找 市 场 篇 Market Analysis 深入解析九亭市场 机遇与威胁并存的九亭 九亭板块06年成交量及均价走势 单位：平方米 单位：元/平方米 120000 8000 90000 6000 60000 30000 4000 0 2000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 成交面积 成交均价 九亭05年下半年开始进入供应高峰，从05年下半年到06年九亭共开出10个楼盘左右，截至到06盘左右 截至到06 年11月，九亭板块06年新增供应量超过约102万平方米，而期间的成交面积为58.4万平方米，去化率仅57%。 因此，虽然在历尽05年房地产萧条期后，九亭凭借整体规划和性价比的优势，在06年吸引了大量的自主刚性需求，但其巨大的供应量使得大盘之间的竞争异常激烈。 我们在07年将面临重重压力 九亭06年的市场保有量超过了36亿元，而07年依然将维持较大的上市量，预计总体供应量将达到100万平方米左右。 除了目前在售的15个楼盘外，还将有2个新项目即将开盘，绿庭霞飞苑 和中大九里德。此外，金丰蓝庭、九城湖滨、奥园、贝沙湾花园、紫金 花园等楼盘都会有新房源推出。 后市 供应 大盘 即将 开盘  名称 地址 建筑面积 产品形态 开盘时间 成交均格 目前报价 (元/㎡) (元/㎡) 英伦风尚 涞坊路1033弄 165000㎡ 小高层,多层, 2005.9 5239 5800 联排别墅 上海源花城 涞寅路1200弄 230000㎡ 小高层 2005.4 6281 6300 五洲云景花苑 沪亭北路737号 160000㎡ 小高层 高层 2005.9 5575 6000 枫桥丽舍 九新公路333弄 50000㎡ 小高层 2005.6 5578 5300 嘉和阳光城 九新路58弄 116728㎡ 小高层、高层、 2005.4 6870 售罄 联排别墅 三盛颐景园五期 涞亭南路888号 380000㎡ 别墅，多层 2006.3 5367 5300 九亭明珠苑三、四期 九亭大街318号 160000㎡ 小高层、别墅 2005.5 6014 6800 摩卡小城 九杜路505弄 188250㎡ 小高层 2005.11 5253 5750 金丰蓝庭 沪亭北路1080弄 210000㎡ 小高层,多层 2005.9 5708 5800 贝沙湾花园 沪亭北路338弄 195752㎡ 小高层、别墅 2006. 12 6005 6200 九城湖滨 沪亭北路618弄 300000㎡ 小高层、高层 2005.12 6168 6700 紫金花园 沪亭南路208弄 130000㎡ 小高层 2005.5 6598 5600 奥林匹克花园二期 涞寅路106弄 270000㎡ 多层、小高层、 2004.6 7200 8600 高层 中大-九里德 涞坊路666弄 230000㎡ 高层、别墅 2007年初 ---- ---- 绿亭霞飞苑一期 涞寅路近九新公路 400000㎡ 高层,小高层 2007年 ---- ---- 个案分析—九城湖滨国际公寓 九城湖滨位于涞寅路以北，沪亭路以东，占地约20万㎡，总建筑面积约30万㎡，涵盖高层和小高层产品。 该案05年11月首次开盘，累计至今共计成交约13万㎡，是目前九亭板块销售成绩最好的楼盘之一。最近一次开盘是在06年7月，开出168套房源，主推108㎡的二房和122㎡的三房，二房房型紧凑简约，而且设计 有入户花园和大面积观景阳台，对外报价6700元/㎡。 主推点：岛居生活概念，强调住宅与自然的结合，整个小区有2万㎡的湖景围绕在小区的建筑之间，其规划在九亭板块独树一帜，特点鲜明。售楼处环境大气现代，并设有样板房区域。 威胁分析：该案广告推广力度也在九亭板块首屈一指，品质较高，因此可能将消化大量的市区购房群体，特别是依赖轨道交通来往于市区的年轻白领购房者，而且在后市贝沙湾等盘的进一步放量的情况下，对于这批客源市场的争夺将更加激烈。 个案分析—贝沙湾花园 贝沙湾位于沪亭北路488号近涞寅路，南接沪松公路、西至沪亭北路、北与九城湖滨、东与奥园接壤。50万㎡规模，集小高层、联体别墅、主题商业区于一体的综合度假生活区，小区的中心版块为西班牙式联排别墅区。06年12月首次开盘，开盘当日成交火爆。一期推出158套小高层房源，其中二房户型面积为95-117㎡，部分房型拥有270度观景阳台；三房户型为经典实用的119㎡和豪华大气的145㎡两种，对外报价6200元/㎡。 主推点：以地中海风情度假主题为定义的假日生活社区；小区内包括了8000㎡的湖面；4万㎡社区商业配套以及浓郁的西班牙风格包装。 威胁分析：无论从该案的整体品质和推广包装上来看，都体现出了