水榭春天#地块开发顺序及定位.docxVIP

Imagine ·2012 ——从BMW3到BMW5的跨越 水榭春天3-5#地块开发顺序及定位 深圳中原事业一部出品 3-4#、5#的开发顺序 3-4#、5#的住宅定位 3-5#的商业定位 报告核心结论 3-4#、5#的开发顺序 先开发3-4#地块，后开发5# 3-4#、5#的住宅定位 成就首席豪宅大盘形象 3-5#的商业定位 街铺 具体报告体系 确定地块的开发顺序 3-5#住宅定位 3-5#商业定位 回顾：水榭春天项目基本情况 莱蒙·水榭春天位于龙华新城— —CBD中央居住区核心地带；龙华人民路南。 项目两侧毗邻片区的重要道路，龙华人民路和民塘路。 片区内建筑规模最大的住宅项目 莱蒙·水榭春天由2＃、3＃、4＃、5 ＃地块组成，中间由市政规划路隔离 地块编号占地面积(㎡) 总容积率 建筑面积(㎡) 2# 85664 3.44 294293 3# 22076 3.2 70643 4# 17901 3.2 57283 5# 41359 3.5 144757 合计 167000 566976  合正 七里香榭 2# 中航 绿景 鹏润达 村委 4# 5# 总建面约56万㎡，是片区内建筑规模最大的住宅项目。 2#预计于2011年底售罄 定位为引领片区高端高层，户型以88-145平米三、四房为主，二次置业兼顾首次置业。 一期 龙华人民路  民塘路 幼儿园 二期 2# 3# 4#5# 分三期开发，预计销售周期为2010年初至2011年底 思考~ 2012年初，最佳入市地块是 3-4#地 OR 5#地 确定地块的开发顺序 地块素质对比 3-4#，景观面优、低容积率、私密性佳，素质优良 用地 总建筑 容积率 备注 面积 面积 3# 22076㎡ 70643㎡ 3.2 商业面积4500㎡； 2# 住宅面积66143 ㎡ 4# 17901㎡ 57283㎡ 3.2 商业面积2960㎡； 住宅面积54323 ㎡ 3# 绿景 合 39977 128506 3.2 4#村委 计 5# 北面为2#、城市景观绿轴 西面为城市景观绿轴及待开发超高层 南面为5# 东面为村委居住用地及绿景高层（限高100米） ? 3-4#西北面约400米长城市绿轴，视野及景观较优；点 ? 绿轴面积约2.5万平米，地块泛容积率仅为2.0； 仅东面临民塘路，整体噪音干扰小，私密程度较优。 5#，地块方正，中大规模，距离地铁最近； 合正 七里香榭 2# 中航 3# 绿景 鹏润达 村委 4# 5#  5# 用地面积 总建筑面积 容积率 41359㎡ 144757㎡ 3.5 其中：商业面积3500㎡；住宅面积141257㎡ 北面为4#及村委居住用地， 西面为景观城市绿轴，待开发超高层 南面为二类居住用地， 东面为民塘路、现状自然村。 ?地块方正纯粹，园林及建筑打造上存有较大发挥空间； ?距离地铁红山站最近，且紧邻红山站商业群，综合素质较优。 地块综合居住价值对比：3-4#素质佳，5#综合素质更优 合正 七里香榭 2# 中航 3# 绿景 鹏润达 村委 4# 5#  地块 规模 景观 噪音源 形象 3-4# 中等 景观面最大 民塘路 紧邻村委用地 5# 中等偏大 打造园林景观 民塘路 地块纯粹，昭 示性好 3—4#位于项目中心地带，景观良好，5#综合素质更优。 地块居住价值对比：3-4#素质佳，5#综合素质更优 确定地块的开发顺序 地块素质对比 大盘开发顺序 2-3-4-5#依次开发，符合大盘开发 从开发顺序角度， 项目整体由北至南依次开发，有利于现场施工 2# 。 从业主影响程度最小角度， 3# 绿景 2#3期入伙期间（预计2012年），3#、4#处于 村委 销售周期，对2#居住影响较小。 4# 5# 从抢占市场角度，3#、4#由于地块条件限制，规划上受周边建筑 影响较大，而绿景、村委居住用地目前尚未报 建，因此3#、4#早于周边地块施工，有利于在规划设计上抢占先机。 2-3-4-5#依次开发，顺应片区发展规律 5# 2013-2014 3-4# 2012-2013 2# 2010-2012 将优质地块待片区成熟度较高的后期开发，有利于更高的价格回报。  片 区 市 场 成 熟 度 小结：地块的开发顺序 综上所述，从各层面分析，项目组建议 先开发3-4#地块，后开发5# 确定地块的开发顺序 3-5#住宅定位 3-5#商业定位 营销节点 3#、4#，预计入市时间为2012年，销售周期为1年 5#，预计入市时间为2013年，销售周期为1年 Imagine ·2012 LONG HUA 广深铁客运专线建成开通，直抵香港西九龙仅要15分钟2012年，区域价值飚升，看齐后海深圳湾 深圳市建市以来建设规模最为宏大、最为现代化的大型综合交通枢纽 “深圳客运站”20