物业公司改革方案.ppt

本次物业公司改革的目标 明确物业公司的定位与职能 理顺物业公司的管理关系 建立科学的管理体制和运行机制 建立科学的考核机制和激励机制 第一阶段报告内容 一、物业公司的定位、职能与改革建议方案 二、物业公司的管理关系 一、物业公司的定位、职能与改革建议方案 公司发展对物业管理提出的要求 根据公司确定的业务选择，物业公司实际上主要是定位于公司自有物业的管理 公司物业管理的组织沿革 公司物业管理的组织沿革（图示） 物业公司的产权关系 物业公司自己确定的经营理念 目前业务定位： 按照市场化标准做好后勤保障，提高服务水平。 经营管理目标： 标准化、市场化、专业化。 发展战略设想： 力争在三至五年内，将物业公司建成国内一流品牌的酒店、物业管理企业。 物业公司目前的主要职能 物业公司资产状况 下面从三个维度分析物业公司的经营管理能力 基本形成了一支较为 专业的物业管理队伍 物业公司目前共有员工137人，其中： 大专以上学历53人，其中本科16人，研究生2人，在读研究生3人； 管理人员中具有高级职称者9人，中级职称者13人,专业工程技术人员6人； 具有5年以上写字楼物业管理经验的人员15人； 20名管理人员取得了建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书； 7名管理人员取得了北京市颁发的物业管理从业人员岗位证书； 6人取得了国家旅游局颁发的物业公司总经理上岗证书，29人取得了经理上岗证书 各种管理制度、流程基本完整 2002年物业公司通过了ISO9000质量管理体系认证，规范了企业内部的各种规章制度、管理业务流程； 2002年取得了北京市物业管理资质合格证书； 2002年加入了中国物业管理协会。 于2002年7月获得北京市质量协会、北京用户满意工程联合推进办公室联合颁发的“用户满意工程证书”，被正式授予“用户满意物业企业”称号。 大部分国投大厦租户对物业公司的服务质量表示较为满意 物业公司资产变化状况 物业公司收支状况变化图 (单位：万元) 物业公司收入构成 物业公司支出构成 综上所述，说明物业公司基本具备做好中高档写字楼物业管理工作的能力 良好的顾客满意度和较为专业的物业管理人员，以及比较规范的内部管理制度，说明物业公司在物业管理服务方面已经有了一定的基础和经验； 财务分析说明，物业公司在物业管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。 天驿宾馆经营状况分析 天驿宾馆2002年营业收入1490万元，营业支出总计1676万元，累计亏损2126万元（包括以前年度亏损1940万元）,当年净资产收益率为 -3.49%。现金流较为正常（净现金流达到208万元）。当年计提折旧130万元，累计提折旧3700万元。 华利酒店经营状况分析 华利酒店2002年营业收入1783万元，营业支出1727万元，当年利润56万元，净资产收益率2%。客房出租率达到70％以上（据行业经验，酒店客房出租率达到70%—80%，表明经营状况良好）。当年计提折旧365万元，累计提折旧1926万元。但华利酒店以前年度亏损，现累计亏损还有230万元。 对公司酒店类项目的处理建议 在公司业务选择中并没有包含酒店经营，因此，公司系统内的酒店项目原则上应予以收缩。 物业公司的两家酒店并未带来收益，酒店项目也很难以成为利润增长点，所以，物业公司的两家酒店同样应予以收缩。但考虑到天驿宾馆目前收缩可能会形成一定的损失，所以，建议目前要加强经营管理力度，提高效益，择机退出。 对物业公司定位的观点综述 物业管理的定义 物业管理的定义：具备专业物业管理资质的企业，接受业主的委托，按合同运用现代管理手段对已建成投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人与使用人提供高效、优质的服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、方便、舒适的居住和工作环境。 物业管理的分类 （按权属性质划分） 不同管理类型的优缺点比较 物业管理的发展趋势 趋向物业管理现代化 主要标志是物业管理的市场化、标准化、品牌化和信息化。 向国外先进管理模式并轨 我国的物业管理在观念上、服务上和管理模式上将逐步与国际接轨。 成为独立的物业管理业 物业管理行业不仅将逐步成为一个相对独立于房地产的行业，而且最终将成为独立的物业管理业。 现代物业管理的特点 企业化： 将管理和服务作为商品，进行规模经营、独立核算、自负盈亏的企业运作。 专业化： 有专门的组织机构，有专业人员配备或可以合作的专业技术力量，有必要的专业技术工具配备。 社会化： 利用外包、合作等方式充分利用各种社会资源用以物业管理和服务。 规范化： 在遵守国家法律法规的前提下，完善企业内部的各种管理制度，以确保企业的管理和服务水平。 北京万通鼎安物业公司 万通鼎安物业由万通实业公司与其下属的香港惠朗公司共同出资成立； 除已