镇江东南亚风情项目整体营销推广计划.docxVIP

镇江项目 07 年整体营销推广计划 营销中心 07 年 3 月 1 前 言 年是锦绣雅郡项目向市场展示自身特点的时机，也是唐轩地产在镇江市场开发经营的真正元年， 对此，我们很期待也有信心共同去创造镇江房地产市场的奇迹。 创造奇迹是建立在完成目标的基础下，因此预先制定销售目标是我们营销的前提，通过对项目自身分析、目标客户群的分析、 镇江市场的分析后，采取有效的营销策略及营销方式来达到目标。 2 项目 07 年营销推广总节点 加货 二次出货 四次出货 10、12 29 27、11 （多层 36） 公 寓 284 （多层 36 套、电梯小户型 96 套） 3 月、4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 08 年 1 月 2 月 蓄客期 首次出货 加货 三次出货 9、16、15、18、 17、22、23 25、26、20、21、28 19（多层 122 套） （多层 60 套） （多层 144 套、公寓 104 套） 备注：阶段划分 第一阶段：2007 年 3 月——7 月； 第二阶段：2007 年 8 月——9 月。 第三阶段：2007 年 10 月——11 月；第四阶段：2007 年 12 月——2008 年 2 月。 3 第一部分 目标篇 一、项目销售目标 1、销售周期 1.1 住宅销售期 按照项目规划及开发计划，本项目住宅总建筑面积约 150334 ㎡，规划总户数 1762 户；其中一期开发量（面积）约占 30%，即 45000 ㎡左右，一期住宅规划总户数为 882 套,占总量的 50%。根据项目预期的开发周期及销售目标，同时结合镇江房地产市场情况，我们认为： 项目一期的销售期在 1-1.5 年左右，随着丁卯新区逐渐发展成熟及一期营销建立了项目良好的知名度，后二期的销售期可相对减短，拟定 1.5-2 年。 1.2 商铺与车库销售期 商铺安排在一期住宅销售后期开始销售，计划在 2008 年 6 月—9 月份，一直持续到项目整体销售结束。 车位的销售工作与二期住宅的推广销售工作同步进行，或者可根据一期销售进度及需求量部分推出，计划于 2008 年 8 月份开始，一直持续到项目整体销售结束。 4 1.3 销售时间表 时间 销售安排 工程进度 1、项目一期销售阶段； 1、一期项目工程室内、室外装修阶段； 2007 年 3 月—2008 年 3 月 2、社区配套设施，园林景观建设阶段； 2、商铺销售的筹备及蓄客。 3、二期部分楼体开始建设施工； 1、住宅二期的销售； 1、一期完成交楼，一期园林、部分配套全面呈现。 2008 年 5 月—2009 年 5 月 2、商铺的继续强销； 2、二期土建工程全面施工。 3、车位销售的筹备及执行。 3、二期园林部分呈现。 1、住宅三期的销售； 1、项目所有土建工程完工； 209 年 6 月—2010 年 12 月 2、二期交楼完成； 2、商铺及车位的继续销售。 3、整体社区园林、配套等基本呈现。 2、住宅销售目标 1.1 一期销售目标 1）销售目标： 公开发售 2 个月内：2007 年 5 月和 6 月，利用项目开盘销售气氛，完成首次推货（122 套）的 60%。 公开发售 4 个月内：2007 年 7 月至 8 月，采取多种促销手段，通过多种渠道对市场发起波次进攻，累计完成第一阶段推售货量（218 套）的 60%。 公开发售 6 个月内：2007 年 9 月至 2007 年 10 月，利用房地产金九银十的销售旺季，配合促销活动，将销售再次推向高潮，累计完成前两次 5 阶段（502 套）的 60%； 公开发售 8 个月内：2008 年 11 月至 12 月，累计完成前三次阶段（606 套）的 60%。 公开发售 12 个月内：2008 年 1 月至 5 月，结合二期推广的造势，累计完成一期（882 套）的 60%。 1.2 整体销售目标 通过一期的营销推广，为项目树立了良好的市场形象，增强了消费者对项目的信心，为以后项目销售奠定了良好的市场基础，预计项目整体完成 销售在 2010 年年底，整体销售率达到 95%。 3、商铺与车库销售目标 1、商铺销售目标 项目所在区域目前商业氛围不足，将为商铺推广带来一定阻力，预计到 2008 年底商铺销售或招商完成可推货量的 60%。2、车位/车库销售目标 项目车位总规划中，机动车位 670 个，非机动车位 6600 个，相对社区 1720 户规划户数比较（除去商业用途车位），显得过多，因此预计整体车位销售可完成 60%，剩余部分以出租形式收取租金回报。 二、品牌目标 1、企业品牌目标 通过项目的成功销售，提高企业品牌知名度，使市场和消费者对企业品牌准确认知，并树立起唐轩公司良好的品牌形象。 2、项目品牌目标 通过项目营销推