三种评喜估方法.docVIP

PAGE PAGE 19 资产评估方法 一、市场法 项目 基本方法 差异调整因素 应用条件 总体 1、在市场上找到相同的参照物，参照物价格作为评估值。 2、找不到相同资产，但能找到类似资产，以此为参照物，依其价格再做相应的差异调整，确定评估值。 时间因素：参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。 地域因素：指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。 功能因素：指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 1．一个充分发育活跃的资产市场。2．参照物及可比较的指标、技术参数等资料可搜集。 机器设备 1、鉴定评估对象，获取资料?　 2、市场调查，选取参照物; 3、因素比较;? 4、计算评估值 ?? 时间因素 地域因素、 个别因素（设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态） 交易因素： 市场状况、交易动机背景、交易量? 建筑物 将待估房地产与交易实例，比较对照，以类似房地产的已知价格为基础，修正后，得出待估房地产评估价。 1．有一定数量（≧3）正常交易实例。? 2．具较好可比性， 3．交易时间与基准日接近。 4．交易透明、公平和有效。 5.土地出让年限、使用需求基本一致。 适于房地产出售、购置、投资决策等 交易日期的修正 估价期日价格= 调整系数×交易日期价格 =（估价日定基价格指数÷交易日定基价格指数）*交易日期价格 ? 区域因素 1）双百分制比较法； 2）十等分因素比较法； 3）环境成熟度修正法： 房地产价格 =调整系数×交易实例价格 =交易实例价格/（1+i）n n——达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数 个别因素的修正 交易行为的补正： 项目 基本方法 差异调整因素 应用条件 土地 使用权（重点） 1.搜集资料，确定比较案例;2.交易情况修正;3.交易时间修正?;　 4.区域因素修正?;5.个别因素修正;6.确定待估土地评估值 1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。 2、评估人员知识广博、经验丰富 交易时间的修正 区域因素的修正 个别因素的修正： 其中：年限修正系数： n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限；?r——折现率 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 交易行为的修正 基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数 年限修正系数 n—实际出让（转让）年限；N—最高出让年限；?r—还原利率 长期投资 上市债券 （1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。 （2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法——理论价。 上市股票 同上市债券 流动资产 在库材料：除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进——现行市价或账面价； 购进批次间隔长、价格变化大——现行市价或最接近市价的材料价格。 2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业——卖出价；商业企业——买进价。 3、应收账款及预付账款——可变现值。评估值=账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失 预计坏账损失：1）坏账估计法?：坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额 ２）账龄分析法 4、应收票据：1）评估值=本金*（1+利率*时间） （利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日） 2）评估值=到期价值*（1-贴现率*贴现期） （利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日——到期日） 5、短期投资：1）公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的，本金+持有期利息。?? 6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。 如有外币存款，可按基准日的国家外汇牌价折算。 企业价值 市盈率乘数法：公司的市值=类似公司的市盈率*预期收益 （严格说，不属于市场法） 二、成本法 项目 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 成新率 方法 1、评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 评估值=重置成本*成新率 总体 1．重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本 2．物价指数法： 重置成本=历史成本*评估时定基物价指数÷购建时定基物价指数=历史成本*（1+物价变动指数） 3．功能价值法：重置成本 =参照物重置成本*被评估资产年产量/参照物年产量 4．规模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量÷参照物年产量）X 5、统计分析法：重置成本=某类资产历史成本*调整系数K=某类资产历史成本*（某类抽样资产重置成本÷某类抽样资产历史成本） 1.观察法/成新率法：实体性贬值=