文旅小镇项目操作手册.ppt

文旅小镇项目分定位 消费端 使用端 目标消费客群 商务 家庭 团体客 自由行 原住民、员工（第一居所） 附件城镇居民（第二居所） 度假游客（第三居所） 文旅小镇项目分定位 住宅价格：略高于周边小镇 商业价格：略高于住宅及周边小镇 价格定位：以高价凸显地位或以低价强化竞争力。 文旅小镇项目分定位 形象定位：展示项目的整体印象 淮南豆腐小镇 以淮南豆腐小镇为例，根据其风格、层次、印象，我们给出的形象定位——“中国画里的乡村。” 文旅小镇的概念规划 文旅小镇的基本要素 有文化建筑以及文化载体、居民生活配套、学校、医疗、教育等。 可变动的硬件设施 主题乐园、生态园、酒店、生活场景 功能区面积配比 视项目具体情况而定 资金来源及运用： 1、自有资金 2、地产销售收入 3、运营收入 4、资金收入 5、投融资模式结合 现金流量分析： 1、财务净现值 2、财务内部收益率，高于外部贷款利率。 盈亏平衡分析： 即资金在项目某特定阶段实现盈利或者亏损。 敏感性分析： 项目价格提高或者下降时对市场及盈利的影响，即项目对这个指标的敏感性。 财务论证流程 规划建议任务书 产品构成 包括住宅、商业街、酒店、客栈、商务等产品形态 平面布置 规划原则性 任务书 即规划建议，包括：项目建筑风格建议，规划示意，功能区选址，业态分布建议，动线建议，公建配套建议、建筑位置布局等 开发模式 文旅小镇的开发模式 model 2 地产销售 model 3 自持管理和地产销售相结合的方式，但以自持运营为主、地产销售为辅 model 1 运营为主，即自持管理，收取租金等方式盈利 开发节奏 运营为主 运营和销售相结合 盈亏平衡分析 资金来源及运营 现金流量分析 地产销售 敏感性分析 开发周期 开发分期 开发内容及规模 物业公司介入 竣工前 竣工前 竣工后 负责形象岗、车辆指引及停放、售楼部、样板房、外围绿化地带植物、绿化小品等物品的看护、维修、保洁、吧台服务与接待。 竣工后 负责房屋维修、保养，绿化维护保养、道路维护保养、雨水井、污水井保养，路灯保养、停车场保养、排水管、明暗沟保养、消防设备保养，维持小区治安。 营销策划 营销策略 战略总纲 1、文旅小镇招商 2、运营方面营销 策划执行 1、制定价格表 2、蓄客、拓客、营销现场布置 3、媒体计划、发布、渠道、PR事件等 案场管理 1、销售现场制度 2、人员培训计划和执行 3、案场氛围的营造 开盘 集中开盘： 1、抽签选号开盘 2、排号开盘 3、开盘仪式（开盘布置、事件营销、销售策略等） 自然开盘： 分批解筹，不搞仪式 文旅小镇的开发手册 文旅小镇定义及五大特征 市场论证 概念规划 项目定位 定位前三大模块研究 规划建议任务书 开发模式及节奏 文化资源、自然资源 采集及匹配性研究 四大战略规划及定位 财务论证 物业介入 营销策划 Thank You! 目录 0 1 文旅小镇的定义及五大特征 0 3 文旅小镇资源匹配性研究 文旅小镇的文化及自然资源采集 0 2 0 4 文旅小镇的战略规划及定位 0 5 文旅小镇的市调论证 0 6 项目定位前的三大模块研究 CONTENTS 目录 0 7 概念规划 0 9 规划建议任务书 财务论证 0 8 1 0 开发模式及节奏 1 1 物业介入 1 2 营销策划 CONTENTS 文旅小镇的定义 文旅小镇是指位于城乡结合部，以一定旅游资源或文化资源为基础，以产城一体化综合开发为手段，能全面融入传统生活和生产方式的新型小城镇。 。 文旅小镇的五大特征 1.规模小，开发规模介于2平方公里到5平方公里之间。 2.人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游客人数。 3.配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等多元功能，能满足当地城镇人口需求。 4. 旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。 5.具有浓厚的传统生活气息，体现一种传统生活的聚集。 文旅小镇的文化资源采集 规划院 文化资源采集 概念设计 地方文化局 博物馆 。。。 文旅小镇的文化资源采集： 从规划院、概念规划、地方文化局、博物馆等入手。 文旅小镇文化方向定位 通过民间的意见征集、意见指导、座谈会等方式确定该小镇文化方向，寻找小镇文化制高点 意见征集 座谈会 。。。 意见指导 文化方向 文旅小镇的自然资源采集 text2 实地盘踩 座谈 自然资源采集：通过实地踩盘和座谈了解当地的自然禀赋。 资源匹配性研究 了解当地的文化资源是否与项目相匹配，做好资源甄别工作 文旅小镇的四大战略规划 LOREM IPSUM DOLOR 长短结合