项目融全资报告.docVIP

PAGE PAGE 4 中国地质大学（武汉）经济管理学院 工程管理专业 《项目融资》报告 姓 名： 学 号： 院（系）： 经济管理学院 专 业： 工程管理 指导教师： 目 录 一、项目概况2 二、市场分析2 （一）宏观市场分析2 （二）微观市场分析3 （三）结论4 三、融资成本介绍4 （一）各融资方式的资金成本率计算公式4 （二）综合资本成本5 （三）融资成本有关数据的确定5 四、项目融资方案8 方案一8 方案二10 方案三13 方案四17 五、融资决策20 附件一20 附件二21 一、项目概况 本项目位于M市某区中部，西侧为A路，与B宾馆相邻，东侧为C路，北侧为D路，南侧紧邻规划F医院。总占地面积约为8.5公顷。用地周边东侧为规划中心公园，空气清新、环境优美。项目毗邻成熟社区和宾馆，社区配套设施完善，交通出行便捷。根据本项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，采用板塔结合方式，总建筑面积约为26.72公顷，共约2500户。具体技术指标见表1。 表1 主要规划指标 总占地面积 85000㎡ 规划建设用地 66900㎡ 住宅用地 63900㎡ 总建筑面积 267200㎡ 地上建筑面积 202200㎡ 其中：住宅 196000㎡ 配套公建 6200㎡ 地下建筑面积 65000㎡ 其中：车库 49000㎡ 设备和人防 16000㎡ 容积率 3.0 本项目总投资为76000万元，包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费和不可预见费。本项目的开发周期计划为3年整，共计36个月。 市场分析 （一）宏观市场分析 M市经济环境 近几年来，M市总体经济保持着良好的发展趋势。2010年M市实现国内生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，X市经济连续五年保持两位数增长，表明M市的经济发展充满活力，是全国重要的综合性产业城市。同时M市的财政收入也一直保持着快速的增长，经济效益明显提高。2010年全年完成地方财政一般预算收入592亿元，比上年增长18.2%，超额完成预算任务。城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1%。房地产业作为国民经济的支柱产业，其发展与宏观经济的总体水平呈明显的正相关关系。经济增长所带来的就业机会增加及人均收入提高将会提升整个城市购买力。购买力的上升必然会引致对各类物业的需求上升。 总体来说，X市的经济发展呈现出勃勃生机，经济发展前景十分乐观。近年来M市政府在基础设施方面的大力投资，给M市各行各业尤其是房地产行业带来最为直接的发展契机和动力。预计未来几年M市的楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。 M市房地产走势 M市房地产市场起步于1992年6月，市场起点高、发展快。随着M市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产也取得了令人瞩目的发展。 2010年M市房地产市场运行状况可概括如下： （1）开发投资占全社会投资比重过半。2010年M市房地产完成投资1202.5亿，比上年增长21.5%，占全社会投资的比重为55.7%。 （2）住宅建设成为开发热点。在M市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为692.4亿元，增长9.1%，住宅投资在房地产投资中的比重达到32.1%。 （3）个人购房为主。2010年M市销售各类商品房1771.1万㎡，其中商品房住宅1604.4万。商品住房市场销售以个人购房为主。 （4）稳健发展。在房地产建设规模不断扩大，人民居住环境得到较大改善的背景下，M市商品房空置率呈现下降趋势。 M市政策环境 近年来，在M市房地产业取得了巨大发展的同时，各政府监管部门也加大了对房地产业的规范化管理，推出了不少新的管理政策，从宏观上加强对M市房地产市场的宏观调控。 （1）整顿土地市场秩序，规范土地供给市场。为推行土地储备制度和土地入市公开交易制度，M市除成立土地整理储备中心和土地交易市场，13个配套文件也已经先后出台。 （2）调整房地产投资结构，严格控制高档房地产开发。 （3）加强城市规划管理，强化规划监督建设部要求，各地要认真抓紧编制和调整建设规划，保证土地收购储备、国有土地出让依据城市规划有计划地进行。 （4）规范房地产交易市场，清理房地产税费，理顺商品住宅价格。如明确规范商品房预售合同登记备案行为，建设部对房地产市场的开发建设、中介活动、履约合同、虚假广告等违法违规行为进行整顿。 （5）完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持。 （6）市政建设大力支持房地产的郊区化发展。2010年M市新建和改建8条公路，总长102公里。这8条公路的建设和改建大部分采用城市干道的标准，