深圳金地梅陇镇期价格策略报告.docxVIP

2期价格策略报告 汇报前言 金地梅陇镇2期 占地面积：4.1万㎡ 建筑面积：12.9万㎡ 建筑密度：22% 实用率：76.97%——81.77% 土地使用年限：70年 （自2005年至2075年） 产品：由6栋18－33层的小高层、 高层组成，共有1224套单位 推售：分2批推出，第1批推出9、10、12栋764套，第二批推出11、13、15栋460套 利好：项目所在区域在最新规划中被列为未来重点开发区域，并命名为“龙华新城”。区域未来将通行地铁4号、5号 线路，07年福龙路开通后， 距离市区将只有10分钟车 程。 汇报前言 目前项目工作进度 重要节点 销售阶段 工作重点  06年 07年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2期 12..31 春节 3.17 3.31 4. １５ 6月底 接受登记 办卡 假期 样板房 算价 首批 第2批 开盘 开盘 储客 算价展示 1批开盘 2批开盘 蓄客、摸底 样板房开放、算价 2期引爆市场 再造热潮 工作说明  深挖前期登记客户，蓄卡调查2期客户状态及意向；指导定价；  通过样板房展示、算价等营销节点对办卡客户进行深度摸底，调整定价。  引爆市场， 挖掘前批未消化客 2期火爆开盘 户，通过第2批单位再造市场热潮。 沟通后目标 整体目标： 2期价值最大化，价格引领龙坂； 合理速度，07年下旬完成2期销售； 巩固龙华金地系客户品牌度、忠诚度； 阶段目标： 第一批单位开盘月完成80%的销售；预计在6月底第二批发售前完成95%的销售。 第二批单位开盘月完成80%的销售； 在9月底完成95%的销售。 ——2007年2月12日例会上沟通的目标 世联对目标的理解 定价多少取决于我们对市场的判断 共同愿景 行业愿景： 价格实现区域新高！ 消费者愿景：形成市场旺销的局面！ 价格报告框架 1 2 3 4 5  定价背景 定价策略及方法 核心均价的推导 价格表形成及验证 销售安排及预估 定价背景 1..1 市场分析 1..2 客户分析 1..3 产品分析 1.1.1 市场分析：市场发展态势 “两会”指出房地产未来方向：持续健康稳定发展 引言：如何解决中低收入家庭的住房难题，已经成为今年两会关注的焦点。在未来一年中，国家将会着力调整住房供应结构、严格控制高档房地产开发、重点发展普通商品房和经济适用房，并建立健全廉租房制度和住房租赁制度，切实解决老百姓的住房难问题。 一、合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特 点的住房建设和消费模式。 二、房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度。改 进和规范经济适用房制度。 三、正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。 四、深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。 1.1 市场分析：市场发展态势 政策对开发商的综合实力及运营能力提出更高的要求。 世联对十一五规划的解读 商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70%以上。 政策性住房：单套建筑面积控制在90平方米以内，其中：经济适用房控制在90平方米以内公共租赁住房控制在60平方 米以内。（深圳市住房建设规划(2006-2010）） 对发展商的成本控制能力是一个考验。由于“双限”的实施，令发展商的利润空间被大幅压缩，因此，对发展商的资金运作和成本控制提出更高的要求。 对发展商的精细化产品设计、创新能力，以及对空间的运用和挖掘能力是一个考验。 对万科这类在工程施工、产品研究方面，以“布品化”标准制运作的公司，有较大的优势。  国税总局在1月16号出台新的通知，要求各 地从2月份起对房地产开发企业土地增值税 进行清算。此次通知在细节上进一步完善了 “95年土地增值税暂行条例实施细则”。 挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理，土地二级市场的流转速度会加快。 ?减少投机资本进入二级市场带来开发投资及发展的整体性风险，保证行业的健康发展。 ?土地增值税将对专业房地产开发企业的盈利模式产生影响，改变市场竞争格局。 ?豪宅开发利润空间受挤压，资金压力会加大，房企融资难度增加。 ?清算项目的上溯日期会成为下一个关注的焦点，但近期各地会逐渐清晰化。 世联对土地增值税的解读 未来市场中小户型和大户型价格将出现明显分级。 在深圳两会召开之前，本市将出台新一轮的政策，政策内容主要集中在以下几方面： 新出土地用于经济适用房建设的捆绑比例将从15%提高到30%；且工业用地转住宅的政策将相对放松，但用于经济适用房建设的捆绑比例为70%，若要增加容积率的，则