深圳市宝城区城市综合体项目分期开发探讨.docxVIP

城市综合体开发战略 ——宝城22区项目分期开发探讨 深圳中原物业顾问有限公司 前言 经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。 深圳中原·事业四部 主要内容 项目整体开发战略 地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位 一期各类物业的指标分配 完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置 深圳中原·事业四部 第一部分：项目整体开发战略 深圳中原·事业四部 宝安公园 心 中 本案 业 商 宝 安 新 中 心 区  地缘分析——位置特性 新宝安的发展规划和新 根CBD据中心区的建设要求，未来 的25、26区将定位成宝安旧城 商业心区，将出现建筑面 广深高速 的积约为中50万平米的商业建筑 创业路 群化；、与高中档心化区的的定商位业有中所心不现同代， 老城的商业中心更加强调大众 新安路 化、生活化。 非房地产热点区域 公园路 老区商业中心一级辐射 灵芝公园 第一批旧改核心区 新安公园 占据公园稀缺资源 周边配套成熟 交通通达性高 深圳中原·事业四部 长 城 中 地 洲 块 地 块  地缘分析——26区旧改 发展商 中洲地产 规划用地面积 98374 计容积率面积 222000 其中：住宅 0 商业 141000 酒店 50000 本案 办公 32000 发展商 长城地产 规划用地面积 132876 学校规划用地 12808 建设规划用地 120068 计容积率面积 433000 其中：住宅 335000 商业总面积 80000 专业市场 60000 街铺 20000 会所 3000 社区文化中心 3000 幼儿园 5000 深圳中原·事业四部 地缘分析——规划方向 小学、幼儿园 加油站 区域性泵站 大型超市 邮政设施  依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将23、25、26、27、22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。 本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。 深圳中原·事业四部 地缘分析——双地铁口（规划） 地铁10号线站 （内部消息） 地铁5号线站 本案 （规划）  规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。 因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。 就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。 深圳中原·事业四部 地缘分析——道路及公园改造（规划） CBD中 灵芝公园改造：（据新宝安的发展规划和新 心区的建设要 求） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设 在球馆大和门其入它口健处身左场侧地的。山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人在这 里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊”，每 部另电据悉视，一灵个芝频道公，园游整人个可地以下根部据分自将己改的造兴成趣大选型择购节物目商。业街。 周边道路规划与现状对比一览表 路段 现状 改造后 机动车道宽m 车道 机动车道宽m 车道 前进一路 22 6 22 6 创业路 16 4 23 6 新安路 12 3 23 6 公园路 12 3 15 4  22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划》 深圳中原·事业四部 项目整体分析——经济指标 容积率5.7,建筑面积33.8万 容积率0.9,建筑面积0.3万 容积率0.4,建筑面积0.9万 M2 2 M 2 M 总占地：20.7 万M2 总容积率：3.8 M2万M2 总建面：76万 容积率0.1,建筑面积0.03 其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 容积率0.8,建筑面积0.8万 其他不确定11.37万M2 M2 一期： 容积率0.4,建筑面积1 万M2 容积率5.4,建筑面积11.3万 总占地：9.1万M2 总建面：34.58万M2 M2 容积率4.3,建筑面积2.2万 其中：住宅25.38万M2 M 容积率1.9建筑面积2.3万 商业5万M2 办公2万M2 M2 配套1.2万M2 容积率2.2,建筑面积2.5万 容积率5.2,建筑面积12万 公建1万M2 M2 M2 深圳中原·事业四部 项目分析——人流/车流 人流 车流 商业旺角 商业价值带 深圳中原·事业四部 务 商 围 等 氛 好 二 数 宅观指 住景 部 开 内野 视 等 宅 一 佳 住 观 阔 景 野 视 三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般  各区