珠海万科九洲港生活街区 项目商业发展方向初探前期策划.docxVIP

谨呈：珠海市万科房地产开发有限公司 珠海万科九洲港项目商业发展方向初探 汇诚行商业地产 营销事业部 标准化·流程化·专业化·精细化 2013.04 本文版权归深圳市汇诚行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构及个人不得擅自传阅、引用、复制和发布本文中的部分或全部内 报告基本思路 基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向： 本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。 以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）。 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 2 目录 一．项目分析 二．项目定位 三．项目规划建议与业态布局 四．项目建筑设计建议 五．附件 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 3 一、项目分析 项目商业价值初判 香洲 新香 商圈 洲商 圈 吉大商圈 石花山 将军山 本案 拱北商 圈 澳门  珠海目前已形成四个主要商圈： 吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的； 拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片区内人、游客及澳门人； 香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭性消费为主，主要满足日常生活消费需求； 新香洲商圈：新兴商圈，以旺角百货、仁恒星园为代表，商业布局较分散、规模较小。 商业价值初判：本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右，偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显； 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 4 一、项目分析 项目区域属性 ? 项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区，其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域. ? 片区新房价格集中在30000-40000元/㎡，二手房价格集中在15000-20000元/㎡； ?项目所在片区为市内知名高档住宅区，呈人均消费能力高、人口密度较低状况。 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 5 一、项目分析 项目辐射人群 ? 受周边地形阻隔，项目商业辐射人群有限， 集中在周边一公里范围内社区；预计1- 1.5万常住人口。 受周边地形阻隔影响；项目辐射区域有限，辐射人口基数较少。 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 6 一、项目分析 项目周边商业概况 ? 项目周边临近度假村酒店以及货 运码头，配套型商业以住宅底商及食 街为主，且与项目直线距离较远； 九州花园 ? 项目辐射区域内主要有两处较为繁 住宅底商 华、人口相对密集的商业区，位于莱 九州港客运站 度假村酒店 九州港 茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园附 南油大酒店 货运码头 近的商业裙楼，均以饮食业以及生活 便利店为主； 辐射区域内缺乏购物型商业配套，整体商业氛围薄弱；餐饮业态所占比重大。 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 7 一、项目分析 项目周边商业概况 青蓝食街分布情况 总商业体量 共约3300㎡ 长113m、宽10m 直线距离960M 层高 首层4.5m；二三层4m 业态比例 总铺位13间，餐饮业12间，其他零售 业1间 租金水平 80-120元/㎡ 二手价格 —— 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V·CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.  Page 8 一、项目分析 项目周边商业概况  青蓝食街 ★川粤金鼎（280㎡，3层） ★德顺轩（80㎡，3层） 大碗菜（120㎡，2层）★ ★新粤穆斯林120㎡，3 ★锅神（涮涮锅）（40㎡，2层） ★冯鱼头（40㎡，2层） ★湖北菜馆（40㎡，2层） ★红雨轩（香辣蟹）（40㎡，2层） ★谭鱼头（120㎡，3层） ★大草原羊肉坊（120㎡，2层） ★尚记内蒙羊肉（80㎡，2层） ★桂山渔港（80㎡，2 层） 注：括