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购房者 注重LCC的 房地产开发商 开发商 声誉 促进开发商对LCC的重视 吸引更多的潜在购房者 提高开发商的口碑 促进开发商对LCC的重视 提高开发商的口碑 吸引更多的潜在购房者 由购房者承担的维修费用（运营费用）在很大程度上影响了房地产企业的口碑 在LCC指导下的房地产开发商形成良性循环 房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。 第三个工具：可建筑性、可施工性研究 专家、学者 可建筑性的定义 专家、学者 可施工性的定义 CIRIA(1983) 在使最终的建筑能满足所有的既定要求的前提下，设计使得施工更加容易的程度。 美国建筑业协会（CII） 可施工性是在工程的规划、设计、采购、现场施工中最优地利用施工知识和经验以达到项目的整体目标。 Ferguson(1989) 在既定的质量要求下，高效地、经济地建造建筑物的能力。 澳大利亚建筑业 协会 可施工性是一个系统，其目的是在施工过程中获得施工技能的最佳组合，协调各种项目的及环境的制约因素，以使项目目标和建筑功能达到最优。 Chen(1991) 在整个建筑采购过程中，考虑了影响项目及项目其他目标所做出得决策，能够使施工变得容易并且保证施工质量的程度。 廖美薇 可施工性延伸到实用阶段，要求项目的设计使整个生命周期内获得最大收益而最小限度消耗资源 可施工性研究是为了更好地实现项目的目标，要求施工人员尽早地参与项目的规划、设计、采购等阶段工作，将施工经验和知识等应用大项目实施的全过程中，避免了传统的设计与施工分离所带来的问题。 可施工性研究应考虑以下几个方面的因素：承发包模式；风险管理；项目工作分解；劳动力计划；现场出入口（考虑设备的尺寸）、气候条件、区域环境条件等；施工顺序、施工装备计划；预制、预拼装以及标准化；现场设施（办公室、临时用电、给排水、保安、道路、停车等）；可操作性和可维护性。 以上因素都会对可施工性产生影响，因此要综合考虑。 可施工性研究内容 可施工性研究是在项目实施的全过程中，对以下方面进行优化和改进：项目的总体目标；项目的策划和设计；施工进度计划；费用或预算；施工和主要施工技术。 规划阶段 施工阶段 运行阶段 设计阶段 进度节省 成本节省 可施工性研究价值 可施工性研究在国外推行多年并获得重大成效，被视为建设管理技术中非常具有潜力的新兴建设管理技术之一，可降低工程造价，提高工程建设生产力。 文献显示，实施可施工性研究可节约工程成本6%-10%，减少作业时间8.7%-43.3%[1]。从整体看，可施工性研究的投资回报率可以高达10-20倍。 有研究表明，一个石化扩建项目在实施可施工性研究后，业主和承包商都承认可施工性可以带来相当于项目总投资1.1%的效益，针对可施工性研究的投资回报率相当与10：1，而且实施可施工性研究还将项目进度加快了10%[2]。 图：实施可施工性对项目进度、成本的影响 [1] The Construction Management Committee of the ASCE Construction Division. Constructability and Constructability Programs: white Paper[J]. Journal of Constrution Engineering and Management,1991,117(1):67-89 [2] Russell J S,Gogel J G,Radtke M W.Documented Constructability Savings for Petrochemical-Facility Expansion [J].Journal of Performance of Constructed Facilities,1993,7(1):27-45 可建筑性的影响因素 1.允许经济的使用承包商的资源 经济的使用设备和劳动力技术 使临时性工作容易化 使用可用的材料、配件、产品和零部件进行设计 2.使设计要求易于被现场工作人员理解和修改 更新和修改设计文件 使已完工程可视化 准确定义管线的位置 3．设计允许承包商采用其他的施工方法 允许承包商采用新的施工方法 允许技术创新 选取材料的范围广 4．设计能够使承包商克服施工现场的限制条件 设计与现场情况相互匹配 设计方案方便现场布置、储存和出入 5.允许标准化和重复 6.允许在预制和现场制作中自由选择部件的施工方案 7.简单化非常见部件的施工工序 8.通过采用灵活的施