临汾师大项目地块阿项目初步发展建议20110220(技术部分).pptVIP

;;我们常常听到的问题;商业项目很难有绝对的成功，我们只有先界定阶段性或基于某种方向的成功标准，才能对成功与否做出评估；;模拟定位原则：建议考虑对部分物业持有，按照主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功；;临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。;临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。 ;市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质;市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质;突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展;东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成;临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长;人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高。消费意识在发生着潜移默化的变化;为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快产业链条延伸;部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展;城市宏观结论：产业调查重点于第三产业的发展方向;受支柱产业影响，临汾市场人口收入结构呈典型的沙漏型，并影响其置业需求;临汾市07-08城镇居民各项收入支出分析;临汾市各行业平均工资水平分析;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——采矿业2009年;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——电力、燃气 2009年;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——信息行业2009年;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——金融 2009年;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——教育 2009年;临汾市各行业平均工资水平分析- 行业分析——公共管理与社会组织 2009年;商品房客户的置业倾向……;经过几年的发展，临汾房产市场进入快速发展阶段;08-09年土地市场较萎靡，放量不足，但仍有土地大面积集中释放，所有放量均位于城西汾河周边;近年临汾市成交面积及成交价格走势;近年临汾商品房供需总结;临汾板块形式图;地产开发板块界定： 城内板块由于基本构架已经完全成型，未来土地放量有限，故对本版块难以造成过多威胁；城西板块属新兴开发区，区域本身土地供应量巨大，现阶段受到政府的大力支持，未来发展前景巨大。属于本板块的直接竞争对手。;模拟定位内容：考虑开发风险、物业经营持有、开发物业销售利润实现前期下的各个具体内容的定位；;模拟目标市场定位：主流客群为临汾市辖区的内需型消费客户群；;模拟物业功能定位：按适度超前临汾的模式，功能为大体量集中式商业；;模拟项目形象定位：借用政府形象，“绑架”政经要员；;模拟经营方式定位：持有部分物业经营保障全面成功，部分产权销售增加开发资金保障，联营减弱经营压力；;模拟经营业态定位：百货+超市+专营店做适度超前的业态组合；;模拟开发特色定位：大体量集中商业的参与性休闲特点、娱乐性及商品种类与服务多样性为项目的开发特色；;模拟开发特色定位：大体量集中商业的参与性休闲特点、娱乐性及商品种类与服务多样性为项目的开发特色；;模拟建筑规模定位：本项目商业经营面积规模总量可达到6万平米；;模拟建筑规模定位：本项目商业经营面积规模总量可达到6万平米；;可持续发展是商业项目最终成功的关键，商业销售成功、招商成功、开业成功等阶段性的成果表现，并不能意味着商业项目的开发成功；;模拟商业管理公司介入：超市租赁与建筑设计优化，招商先行与定向开发；;模拟商业管理公司介入：精品百货主力店招商与建筑设计优化，定向开发；;模拟商业管理公司介入：主力店与精品百货招商与业态布局要点；;各行业商户租金水平及承租面积基本规律;大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流;大型超市特征分析;主力百货特征分析;大型中式酒楼大型主力店;大型主力店;大型主力店承租特征总结;大型主力店承租特征总结;下首层;行业 ;行业 ; 管理费及空调费 ;商业地产研究的根本是消费力研究，而消费力在时间和空间上的多维度动态表现都非常重要，这个也是商业地产问题复杂性的根本原因；;模拟商圈辐射消费力研究：初步取量具备一定的参考性，具体需详细调研；;城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据临汾城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 ;模拟商圈辐射消费力研究：人均GDP可以出现MALL，城市化率建议规划为大型集中商业;模拟商圈辐射消费力研究：人均GDP可以出现MALL，城市化率建议规划为大型集中商业