20年房地产调控史全复盘（上）：地.产债专题003，政策什么时候会放松？.pdfVIP

行业报告 | 行业专题研究 房地产 证券研究报告 2018 年12 月13 日 投资评级 地产债专题003 ：政策什么时候会放松？——20 年房地产调控 行业评级 强于大市(维持评级) 史全复盘（上） 上次评级 强于大市 1. 内忧外患中启动商品房市场：1997-2000 年，中国面对的世界经济形势异常复杂，先后经 作者 历了亚洲金融风暴和美国互联网泡沫破灭。1998 年前后，受前一轮宏观调控惯性影响，中国 徐超 分析师 经济处于通缩状态。此外特大自然灾害的影响，以及体制转轨的阵痛 （下岗潮），在这段时间 SAC 执业证书编号：S1110518070007 集中爆发，严重抑制了国内需求。 xuchao@ 在外患不断，内需疲软的大背景下，房地产成为刺激国内需求的重要抓手之一。1998 年《关 于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求1998 年下半年开始停止住房实 行业走势图 物分配，正式开启了住房商品化时代。中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》，允 房地产 沪深300 许商业银行开展住房抵押贷款业务，首付比例要求为30% 。1999 年首付比例降为20% 。鼓励开 4% 展住房抵押贷款和取消福利分房两大措施，直接刺激了房地产业发展。 -1% 2. “04 年密集调控期”前房地产行业被确立为支柱产业：2003 年非典事件的利空效应改变了 -6% -11% 人们对于2003 年宏观经济增速的预期，导致抑制经济过热的调控政策没有及时推出。“二次重 -16% 工化”带动投资过热，2003 年油、电、煤、运全面紧张，各种原材料及能源价格上涨。2003 -21% -26% 年11 月底，中央经济工作会议把“盲目投资、低水平重复建设”“盲目兴办各类开发区，信贷 -31% 投放偏快”等作为 “局部苗头性的问题”进行风险警示。年底钢铁、水泥、电解铝等行业被明 -36% 2017-12 2018-04 2018-08 确锁定为调控对象。戴国芳的铁本项目成为典型，作为大案被严肃处理。 央行在2003 年年中前瞻性地出台了针对房地产的调控政策，要求提高按揭贷款首付比例，并 资料来源：贝格数据 且要求住宅封顶之后才能办理按揭贷款。但不久国务院出台18 号文，被广泛解读为同121 号 文的政策基调存在不同，房地产行业首次被确立为“支柱产业”。 相关报告 3. 提高首付比例、按揭贷款利率、房屋交易环节税费成为调控房地产市场的手段：在“外贸+ 1 《房地产-行业研究周报:11 月二线城 内需”双引擎带动下，2005-2007 年初，经济总体呈现低通胀、高增长的良好态势。但此后经 市有所回暖，一线、三线持续低迷—— 济出现过热迹象，CPI 同比增速一路上行，到2008 年4 月达到8.5% ，猪肉价格上涨明显。外 房地产销售周报1202 》 2018-12-04 汇储备过度增长推动货币被动扩张，2007 年全年M2 同比增速一直在20%上下高位