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看德国人如何调控房价 　　　随着国务院对我国房地产调控力度的进一步加大，我国许多大中城市的房价终于有所降温。温家宝总理2011年11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示：“中国下调房价是国家坚定的政策。”温家宝的重要讲话，无疑会对当前中国的房价走向产生重大影响。那么，政府应该怎样把握好房地产调控的力度呢？在房地产调控方面，笔者发现德国作为房地产发展较快的国家，在房价调控方面积累了一些先进的经验。 下载论文网 　　住房供求均衡，保证房价稳定 　　目前，德国普通住房的价格在每平方米2050欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水或者几乎没有上扬。 　　按照中国一些专家的观点，房价稳定的前提是住房供应充足，提高住房自有率。可是，德国的情况并非如此。据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住。年轻人中，77%的人都属于“租房族”。 　　那么，德国房价为何长期保持稳定呢?最直接的原因是，德国住房供求均衡。 　　德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套～30万套，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计未来40年里，德国人口将减少到7000万人或是更低。 　　当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。 　　德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉(甚至不直接向市场提供住房)，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者无机可乘。 　　明确房地产业的定位 　　与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，将其作为社会福利机制的重要一环(汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业)。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据《德国房地产》2011年第7期的分析文章介绍，房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。 　　通过税收手段打击炒房者 　　政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～%的不动产税，房屋买卖还要缴纳%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。 　　住房金融制度为稳定房价提供制度保障 　　由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出更多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。 　　德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。 　　国家对建房储蓄体系给予大力支持，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，东德地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。 　　对购建住房者给予补助 　　如购买自住新房，购买者在8年内可得政府每年5000欧元的补助;若有孩子，每人每年可得到1500欧元的补助（即5000欧元×8年+ 1500欧元/孩子×8年）。如购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500欧元的补助;若有孩子，也