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PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 3 房地产经纪职业导论 第一章 房地产概述 第一节 房地产经纪的含义与分类 一 房地产经纪的含义 （一）经纪的含义 经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务。 经纪服务最重要的方式有居间、代理、行纪三种。 居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。 其特点是：经纪人在成功撮合交易之前与委托人一般没有明确的法律关系。 代理是指：经纪人在受托权限内，与委托人的名义于第三方进行交易，并由委托人承担相应的法律责任的经济行为。 代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。 行纪：是指经纪人搜委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。 行纪有两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进或卖出，并因此增加自己的报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人可以自己做Wie买受人或者卖出人。 按经济活动服务市场不同，可将经纪人分为：房地产经纪人、保险经纪人、证券经纪人、期货经纪人、演艺经纪人、体育经纪人、农产品经纪人等。 （二）房地产经纪的含义 房地产经纪、是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 房地产经济属于房地产中介服务活动，又称“房地产经纪服务”。 房地产经纪服务的委托人包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。 从事房地产经济活动具有特殊性。从事房地产经纪活动的机构具备相应的资质和条件。 房地产经纪活动的主体指经工商部门注册并在经设管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。 房地产拍卖。及商品拍卖机构形式代理委托人与他人达成房地产交易的一种中介服务，因其活动主体原因，目前我国法律框架下并不属于房地产经纪的范畴。 房地产经纪机构和个人还常向委托人提供代办贷款、代办房地产登记等房地产经纪有那身服务。 房地产经纪是一种市场化的有偿服务。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。 相关概念辨析 经纪与中介 中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为以下三类： 第一类，为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息活动。 第二类、为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息的活动。 第三类，直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。 “经纪”旧时也成“掮客”、“牙商”。经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其其服务收入的基本形式试用金。 委托人支付佣金的义务以经济合同所约定的交易达成前提。 佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。 信息费是卖出信息商品的销售收入。 佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。 2、经纪与代理、居间 代理是西方国家经济活动的重要方式。目前中国居间仍是一种主要的经济活动防方式。 经纪与行纪、经销、包销 经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，经济活动的主题获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。 行纪主体不用有交易标的。 房地产经纪的分类 经纪可分为居间、代理、行纪，行纪并不适合房地产 房地产就服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理。 （一）房地产居间 居间可分为指示居间和媒介居间。 房地产代理 房地产地代理是指房地产经纪机构与房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，与委托人的名义与第三人进行地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。 在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能收取一方的佣金。 民事代理可分为法定代理、指定代理、委托代理。 房地产经纪机构及其人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。 房地产经纪代理客户与第三方进行房地产交易行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。 房地产代理必须签订书面合同。 第二节 房地产经纪的特性 经纪的特性 活动中体的专业性；活动地位的中介行；活动内容的服务型；活动收入的后验性 房地产经纪的特性 活动范围的地域性；活动后果的社会性 房地产经纪的作用 一、房地产经纪的必