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投资商业地产3招:承租 投资底商 投资售后返租 作为多元投资的一个方向，近年来越来越多的投资者把目光转向商业地产。从目前商业地产的业态来看，可供选择的主要有三种投资方式。 第一种是承租铺位。大型商业地产在开业时会采取养铺战略，铺位的租金会非常低。比如位于长春市重庆路的“食间隧道”，在开业之初入驻，只需缴纳3个月的租金，一个当口在1万元左右。目前一个15平方米的当口，出兑开价5.5万元，经营2个月转手便可净赚近5万元。 当然，有些商业地产开业立刻火爆，有些则属于慢热型，但只要不是经营太差的商场，转手时至少可以保证收回成本。此类投资成本相对较小，风险也小，可作短线投资。 第二种是投资底商。现在开发商开发住宅时底层一般都带商铺。但是价格较高，每平方米都在6000元以上，最小分割面积也在二三百平方米，投资成本要上百万，投资回报期也比较长。能否得到理想回报很难预测。投资底商一定要考察周边购买力情况，包括未来数年内的潜在购买力，对周边城市规划要了如指掌，另外看所投资商铺的可视度，可视度越高，商铺投资价值越高。 投资底商的最大好处是能够得到一个永久物业，可以长期回收租金，缺点是投资大、风险高，如果手中可作之钱较多，可作为长线投资。 第三种是投资售后返租。目前售后返租比较流行，它的最大优点就在于只需投资，不需要任何打理与操心，如果顺利，每年能拿到一定数量的返租款，返租结束之后还可以得到一个称心如意的商铺。对于那些没有时间或者不懂投资经营的人是一个很好的投资选择。不过投资售后返租风险也比较大，如果项目经营出现问题投资者可能血本无归。 做售后返租的开发商实力和信誉很重要，另外，要看这个项目的地段、经营管理团队、经营理念，开发商的资质，是否有成功开发的经验等。投资售后返租的风险较大，应该谨慎进入。 大型综合超市选址评估（上） 一、 区域选择 1、 应接近公司现有业务区域。 2、 虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为主的地区。 3、 人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域。 4、 城市间交通便利，有高速公路相联系。 5、 城市分布呈面状，尽量避免线状分布。 6、 城市间相互距离不超过三个小时车程。 7、 在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程。 8、 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上。 9、 区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。 10、 市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%。 二、 城市选择 1、 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达。 2、 中等水平的居民月收入应在1000元以上。 3、 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。 4、 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司。 5、 城市居住密度高。 6、 城市基础设施完善。 7、 城市新开发住宅增长快，城市环境质量高。 三、 商　圈 1、 位置 （1） 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区。 （2） 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入。 （3） 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心。 （4） 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑 等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。 （5） 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库。 （6） 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势。 （7） 所在区域无城市拆迁、改造规划 。 2、 目标消费者特征及行为描述 （1） 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。 （2） 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。 （3） 高中以上文化水平的居民应占大部份。 （4） 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 （5） 人均月收入应在1000元以上。 （6） 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 （7） 购物频率在每周2至3次左右。 （8） 对价格不是太敏感，但仍视为选择商店的重要因素。 （9） 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 3、 消费者诉求重点 （1） 家庭日常食品和用品均基本齐全。 （2） 价格适度低。 （3） 相对便利。 （4） 品质保证。 4、 综超的市场定位（商场提供的核心价值或在消费者心中的形象） （1） 能独立成为居住区的服务中心地。 （2） 相对便利的购物场所。 （3） 提供较为齐全的品类。 （4） 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖