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　盘点2010中国楼市的关键词 国十一条、国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税预交率、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地 最具代表性的的应是调控、房产税、限购令。 国十一条:严格二套房贷款管理，首付不得低于40% 国十条：暂停发放购买第三套及以上住房贷款 二套房认定：以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位 限购令：暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房 限外令:外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房 2010年注定是一个不平静的楼市年，楼市调控一轮又一轮，但是效果多少有点差强人意 2010 年商品住宅即使在调控下，前10 个月累计销售额同比增长达到12.8%；商业地产 则由于受调控相对较少，前10 个月累计销售额同比增长达到47.1%。 商品住宅月度销售额及月度同比 营业用房月度销售额及月度同比 楼市调控政策可谓惊涛骇浪，可房价却在一浪高过一浪的调控之水上上演“冲浪”大观 　社科院《经济蓝皮书》显示，全国商品房平均销售价格比去年同期上涨15%。 楼市困局，多少是源于调控制定者和执行者思想太多难以高度一致，甚至“上有政策，下有对策”， 2010年地产指数 政策调控下，真正下跌的不是房价，而是房地产的股票的价格 截止12月10日，地产指数-25.83%，远远超过了A股指数整体跌幅（13.45%） 房地产股票比房价更加真实地反映了国家政策的调控 房地产板块静态PE估值 房地产股票的估值 从动态市盈率的角度来看，包括万科、金地、保利、招商在内的大型地产股PE均在15倍左右，不但低于行业平均水平，更低于近十年的均值 根据预测2010年地产公司业绩，目前房地产板块的2010年整体静态PE估值为15.3倍，预期2011年房地产板块净利润30%的增速，以现在价格看2011的PE估值在11.76倍左右。换言之，如果地产板块维持现在价格至2011年1月，地产板块的11.76倍的PE估值将会出现2000年以来的最低点。 2011年房地产分析 一：资金方面： 2011年全年信贷估计会在7.5万亿，整体流动性还是比较充裕的，货币增量将前松后紧。 预计2011 年M2 增速为16%：当前在经济乏力，财政政策又被迫开始紧缩的形势下，货币政策似乎成了发达经济体刺激经济的唯一选项。这将导致全球流动性在很长一段时间内仍然充裕。针对全球流动性泛滥的问题，由于无法有效的降低货币活化速度，央行在一开始更有可能倾向于选择一种相对保守的货币政策目标 二：政策面：整体调控将常态化，判断在房价上涨压力消除前,多套房的差别化信贷政策或将长期执行. 2011 年政策选择:加息,房产税试点与限购 （1）加息；社会经济的不景气，抑制了加息的幅度，央行在选择加息的手段上会更加的谨慎，预计加息幅度在50-100个基点 （2）房产税；作为调控措施推出,时间窗口预计明年3-4月份,力度将先松后紧,范围将先点后面,试点城市将在上海,深圳,重庆等地产生,它的推出或将引发一波阶段性行情 房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用,而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声势，唱空城计罢了,所以当税收征收时间确定，细则推出之际及之后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。 （3）限购令：今年国内先后16 个城市推出限购政策,短期内降低需求,抑制房价效果显著,这一经验明年很可能被其他城市仿效 ，但是这样的行政限购行为难以长久。 2011年行业生态预测 一：房地产投资增速，我们认为增速可能会比今年有所下降，但仍然将保持在25%以上。 理由是：今年在调控政策如此严厉的情况下，前10 个月商品房仍然销售了7.2 亿平方米，预计全年销售面积约8.8 亿平米左右，这是在4 月中旬严厉的房地产调控政策下的数据。而去年全年，在没有调控政策的情况下，商品房销售面积是9.48 亿平方米。 我们认为归根结底还是流动性过剩，考虑到目前政府还不敢过度回收流动性，而流动性不收，必然会有一部分资金流向房地产市场，从而保证了房地产市场的销售不会特别差，从而开发商仍然有信心去购置土地，加大加快项目开工施工，从而也保证了房地产投资增速保持在较高的水平。 商品房月均新工面积与销售面积 二：房地产市场供给 2011年房地产行业有可能将继续保持较高的新开工率，以及本来的新房库存，市场房源整体比较充裕，市场供给较足。 但考虑到政策调控的持续性，在2010年的快速增长的新开工逐渐形成新增供应造成市场的供给增加的背景下，2011年房价涨幅将呈现出前低后高的走势，全年涨幅在9%-10%之间。 三：保障性住房对商品房的冲击 保障性住房分为廉租房、经济适用房和限价房（有时也包括