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更换物业管理公司的合法程序 2008-12-7深圳 根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 故如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如冯先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。 （一）更换程序的合法性 小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。 （二）取得协调相关方面及中正级三方的支持 调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。 （三）更换物管企业各方面工作的交接设计 物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。 （四）交接内容 交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。 具体大块如下： （1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。 （2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。 （3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。 （4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。 （五）防范风险：避免影响业主或使用人工作，生活受到影响。 更换物管企业的过程中，经常出现的风险有5种情况： （1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。 （2）原物管企业提出高额外补偿。 （3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。 （4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。 （5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。 物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚破土之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。 美丽园新老物业签订交接协议 2006年12月10日01:53 京华时报 本报讯（记者刘轶滨）昨天，美丽园小区的老物业鸿铭、刚刚中标的南京新鸿运公司以及业委会三方签订了物管交接协议，从今天开始物业交接。对于物业用房和部分地下车库的交接，则由于产权仍存在争议暂时搁置。 昨天上午9点，美丽园小区新中标的新鸿运物业、业委会、鸿铭物业在现物业办公楼开始会商交接事宜，海淀小区办和居委会也派出代表参加。下午3点，三方达成协议，定于今天上午8点30分开始交接，交接内容包括电梯、配电室、供水、通信、门禁等各类公共设施，计划现场部分在一天内基本交接完毕。而对于部分地下车库和物业用房，由于在“产权归属于开发商还是小区业主”问题上存在争议， 暂时搁置交接。新鸿运副总经理康锐表示，已对队伍进行分组，并与当地警方取得沟通，对可能发生的意外情况做好了准备。昨晚9点，新鸿运的140余名保洁、保安、工程技术和管理人员抵京，先行住进小区附近租住的厂房中。 对于有业主质疑选物业程序，明确表示不会支付物业费，康经理说，“先干活，后谈钱”，希望靠自己过硬的服务和时间“泯恩仇”。资金方面，他表示已准备100万元先垫资3个月的小区运行，并且做好了10%业主不交物业费的准备。 记者：刘轶滨