四川省蒲江县土地成本测算.pptVIP

土地成本测算 土地成本构成 一、下清成本 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、房屋拆迁补偿费用 4、拆迁安置费用 5、青苗及地上附着物 6、社保费用 7、征地拆迁部门工作经费 二、上清成本 1、相关税费 2、土地指标费 3、测绘费、勘测定界费、权属调查费 三、其他成本 1、基础设施费 2、不可预见费 3、财务费用 土地成本 ①土地管理费 ②耕地开垦费 ③新增建设用地有偿使用费 下清成本 一、土地补偿费、安置补助费 1、征收每亩耕地的土地补偿费均按前3年平均年产值的10倍计算，安置补助费依据被征地集体经济组织人均耕地面积，按以下标准计算： 人均耕地1亩以上的，每亩耕地按前3年平均年产值的6倍计算，人均耕地1亩以下的，每个安置人口按前3年每亩平均年产值的6倍计算。 例：某地块耕地面积为100亩，前三年平均年产值为2000元（该值每年4月底前，由各市（州）、县（市、区）人民政府分别将本行政区域的前3年平均年产值向社会公布），人均耕地为1亩以下时，设：安置人口120人。 若人均耕地为1亩以上：土地补偿费、安置补助费=100×2000×10+100×2000×6 若人均耕地为1亩以下：土地补偿费、安置补助费=100×2000×10+120×2000×6 2、征用非耕地的土地补偿费和安置补助费按上述标准减半计算。 10倍→5倍；6倍→3倍 二、房屋拆迁补偿费用（分为货币化补偿安置、住宅产权调换安置） （一）被拆迁房屋补偿 选择货币化补偿安置的补偿金额： =被拆迁房屋评估单价×建筑面积 （建筑面积：被拆迁房屋所有权证记载的建筑面积，未办理房屋所有产权证记载的建筑面积，以国土、规划和建筑部门批准的建设面积为准，超出批准建设面积的给予适当补偿） 选择住宅产权调换安置的补偿金额： 被拆迁房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据市场评估价格结算套内建筑面积价差，拆迁人免收公摊面积补差款。 下清成本 征地拆迁安置补偿标准——房屋拆迁 1、房屋拆迁标准： 古镇核心区商铺每平方米再补偿1000元，其余室内设施按标准补偿 2、宅基地面积（房屋占地面积除外）按非耕地的价格标准算给农户 3、过渡费标准：每人每月140元，半年发放一次，累计发放一年 4、奖励政策：在规定的时间内签订协议并拆除房屋的每人奖励500元 砖混结构预制盖的楼房 450 元/㎡ 瓦盖楼房 410 元/㎡ 泥砖结构小青 280 元/㎡ 火砖结构草房 160 元/㎡ 泥砖结构草房 120 元/㎡ 出山、滴水 30 元/㎡ 简易棚房 50-80 元/㎡ 三、拆迁安置费用（现房安置、货币化安置） 1、现房安置 符合安置的人员，按人均35平米给予安置，并由被安置人员按450元/㎡购买，安置面积不足人均35平方米的不足部分由政府按1500元/㎡标准予以补贴；安置面积超过人均35㎡的，超出部分在5㎡/户以内的，由被安置人员按1800元/㎡购买，超出5㎡/户的部分按商品房价格购买。（商品房价格以现房管局公布的为准。）古镇核心区内有商铺住户的商铺按原商铺面积给予安置，并由被安置人按补偿价购买，安置面积超过原商铺面积的部分，由被安置人按2000元/㎡购买。 则土地成本拆迁安置成本=安置人数×35×（安置房成本-450） 2、货币化安置：按35㎡/人进行安置，按1500元/㎡进行补偿。 下清成本 五、社保费用 1、基本养老保险 2008年4月11日以后，征地补偿安置方案批准时年满16周岁的被征地农民，按照城镇职工基本养老保险制度的规定，参加基本养老保险。缴费标准为：以征地补偿安置方案批准时上一年全身在岗职工平均工资为缴费基数，按28%的缴费比例（其中个人承担8%），根据征地补偿安置方案批准时被征地农民的实际年龄，按照从16周岁开始实际年龄没增加2周岁增加1年缴费年限的办法，一次性缴纳基本养老保险费，缴费年限最多不超过15年。 2、基本医疗保险 2008年4月11日以后，征地补偿安置方案批准时年满16周岁的被征地农民，按照城镇职工基本医疗保险制度的规定，参加基本医疗保险。 缴费标准为：以征地补偿安置方案批准时上一年全身在岗职工平均工资为缴费基数，按7.5%的缴费比例，根据征地补偿安置方案批准时被征地农民的实际年龄，按照从16周岁开始实际年龄没增加2周岁增加1年缴费年限的办法，一次性缴纳基本医疗保险费，缴费年限最多不超过15年。 3、失业保险 2008年4月11日以后，征地补偿安置方案批准时年满16周岁以上，且男不满60周岁，女不满55周岁的被征地农民，按照失业保险制度的规定，纳入失业保险范围。缴费标准为：征地补偿安置方案批准时24个月本人户籍所在地失业保险制度标准（含门诊医疗补助金）。失业保险费一次性缴纳所