新版合同示范文本与商品房买卖纠纷课件.pptVIP

三、新版合同示范文本的重点问题 （六）商品房质量纠纷的处理 首先，示范文本第16条对商品房质量问题的类型作出了详细的约定，将房屋的质量分为了四部分（1）地基基础和主体结构；（2）地基基础和主体结构外的房屋质量问题；（3）装饰装修及设备标准；（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。 三、新版合同示范文本的重点问题 针对不同的质量问题，规定了不同的处理方法。这种区分的法律依据在于《建筑法》第60条。该条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 ”第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 ” 三、新版合同示范文本的重点问题 （1）如果是地基基础和主体结构有问题，则表明房屋质量存在严重缺陷。则购房者可以无须经过修复阶段，即行解约。对此， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也有明文规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不 三、新版合同示范文本的重点问题 合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （2）如果是地基基础和主体结构外的房屋质量问题，则应当先修复或更换。如果还不行，则可以解约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内， 三、新版合同示范文本的重点问题 出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” （3）装饰装修及设备不符合标准的，则应当修理、更换或赔偿，不能解约。这是基于解约交易成本，鼓励交易的考虑。 三、新版合同示范文本的重点问题 （4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。如果是空气质量或隔声不达标的，先整改，不行的可以解约。因为这关涉到购房人的健康。至于节能不达标的，与健康无关，只是财产权的问题。不能因该问题解约，只需要赔偿损失即可。 三、新版合同示范文本的重点问题 （七）房屋质量保修制度 《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证 三、新版合同示范文本的重点问题 建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第39条也规定：“建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 ” 三、新版合同示范文本的重点问题 该条例第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；  三、新版合同示范文本的重点问题 （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 ” 三、新版合同示范文本的重点问题 第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。” 《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）对保修义务的具体履行以及赔偿责任、免责事由做出了规定。 三、新版合同示范文本的重点问题 （八）住宅质量保证书与住宅使用说明书 1998年建设部颁布了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》该规定第3条要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。 三、新版合同示范文本的重点问题 依据该规定第4条，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 三、新版合同示范文本的重点问题 该规定要求，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的