世联陈劲松讲座住区与市场的现象和规律.pdf

住宅市场的四个神话——陈劲松 为何如此？ •• 为什么新盘价格会远高于同区二手楼的价格为什么新盘价格会远高于同区二手楼的价格？？ • 为什么入伙前后的楼盘普遍存在着价格落差？ • 为什么人们换房的频率会高过换洗衣机的频率为什么人们换房的频率会高过换洗衣机的频率？？ • 为什么人们对住区的价值总是会在事后评估？ • 我们凭什么去事先判断“七十年产权”价值？ • 创新的代价与失误的规律是什么？ 我们处在经济调控的阶段中，类似的问题值得地产界思索 简单系统与复杂系统 自然系统 复杂系统 迄今为止，人类面对的系统 社会系统 设计系统设计系统 简单系统简单系统 社会 自然 房地产系统论：利用设计系统 来讲复杂系统来讲复杂系统 设计 复杂系统的再认识 －非有限因果关系 －限制高档商品房 －－非强力所能控制非强力所能控制 －－限制二次置业限制二次置业 －各种指标只适用于描述非 －整顿土地市场 定性现象定性现象 －－限制土地储备限制土地储备 －市场本身说明它的规律 住区发展是复合系统 消费者意识 住区与城市关系 单体与住区关系 人与住宅单位关系人与住宅单位关系 消费者神话 规划与配套神话 技术神话 户型神话 消费者神话（1 ） 假定：消费者是上帝，他们了解自己的需求并且理性 做法： 调查问卷  消费者参与前期定位策划  细分市场细分市场 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 效果图全景 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 全景 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 跨国经理人调查 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 跨国经理人调查 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 纽约工作室样板房 消费者神话（2 ）案例：深圳中心区－星河国际 成交客户年龄分析