北京市集体建设用地入市和集体租赁物业开发试点的政策解读、现状分析及建议.docVIP

. .. 北京市集体建设用地入市和集体租赁物业开发试点的政策解读、现状分析及建议 一释题 通常的理解，集体建设用地入市是上位概念，集体租赁物业开发是下位概念为集体建设用地入市的功能延续，将二者并列，结构上不妥。 但是作者通过梳理北京市关于集体建设用地入市和集体租赁物业建设的相关行政法规、规范以及试点文件，发现二者并非一体，而是两个不同的试点安排。自2011年开始，集体租赁物业建设由北京市首先试点。2014年开始，国务院决定选取北京市大兴区等区域开展集体土地入市试点。2017年国土资源部决定在北京市试点的基础上，选取北上广等13个城市，扩大集体建设用地建设租赁住房的试点范围。因此，在北京市大兴区范围内，租赁住房建设与集体建设用地入市重合，且共用“镇级统筹”模式，二者合并研究，有利于全面了解北京市集体建设用地入市和建设租赁住房的现状。 二相关法规、政策 （一） 政策概览 从国家层面以及北京市地方性规范方面，集体土地入市和集体土地建设租赁住房的试点政策如下：（二） 总体政策解读 1. 自上而下的决策，目标不同。集体土地入市试点是为了解决集体建设用地“同等入市、同权同价”，集体土地上建设租赁住房则是为了解决北京市大城市病，配合完成城市治理以及疏解功能； 2. 政策分两批，具体政策上存在不一致的情况。 3. 试点政策相对保守，待细化。国土资源部：“做好新旧试点衔接”，大兴区要实现“房地合一，土地能入市、项目能建设，房地能够再转让”。1目前试点关于“再转让”的政策并未出台。 三集体土地入市 （一） 经营性用地：存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地； （二） 入市：出让、租赁、作价入股，推进自主开发； （三） 符合规划为前提：西红门镇、旧宫镇完成控制性详细规划编制，黄村镇、瀛海镇正在编制控制性详细规划。 （四） 入市流程：见下图。（五） 相关问题梳理 1. 集体土地入市正在推进中，效果不明显，总体进度滞后。大兴区规划批准了11个镇规划方案（第一步），西红门镇、旧宫镇完成详规编制，黄村镇、瀛海镇即将完成详规编制；全区总体规划正在编制。2016年大兴区完成首宗土地入市。 2. 大兴区镇级统筹模式 （1）组建镇级联营公司，地、人、集体组织资金入股，有限责任公司，8个镇完成了联营公司设立，封闭运行，未经同意，不得转让、退股、社会资本不能入股。 （2）镇联营公司作为使用权人/出让人，完成前期开发（一级开发）； （3）不得对外担保，区、镇两级政府全方位监管； （4）青云店镇等8个镇完成统筹方案编制；零星分散的农村集体经营性用地想城镇核心区、产业区、重点项目区集中。 3. 民主程序：村集体、村民代表民主表决，全权委托。村合作社法人出任股东代表，参与联营公司的组建和运营管理；2/3以上村民代表表决通过。 4. 是否可以协议转让：没有放开政策，为鼓励积极性和尽快出成果，特殊政策须审批。 5. 调节金征收比例：北部镇为土地成交总价的12%，南部镇为8%；国土资源部规定为农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%； 6. 融资：项目总授信为415.8亿元，实际发放贷款105.6亿元。 7. 收益分配：上交调节金、入市成本后，其余按照股权分配。西红门镇首宗地块8亿收入，1亿元支付调节金，1亿元支付农民收入，3亿元偿还贷款，3亿元用于前期腾退。 8. 土地征收、拆迁安置：目前项目不涉及人员安置，腾退（结合疏解非首都功能的低端产业）。补偿方案：货币补偿和实物补偿相结合，尝试预留土地、物业等方式；提供安置宅基地，提供安置房，完成转非。建立土地征收社会风险评估制度和争议协调裁决制度。 9. “一书四方案”：建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案。 四镇级统筹模式（北京模式，区别于大兴区模式）镇级统筹模式解读： 1. 大兴模式为模板； 2. 增加了联营和租赁物业建设，明确了入股的要求； 3. 明确自征自用的途径。问题： 1. 是否实质上将入市试点推广到北京市范围？大兴区具备了入市试点和集体土地建设租赁住房的双重政策利好，其他地区可以开展集体土地建设租赁住房。 2. 如何区分自征自用物业与租赁物业？建设主体、规划用途以后续的使用方向上存在不同。 3. 是否与规划用途冲突？在商业、仓储用地上建设租赁住房，且明确为居住使用，理论上存在冲突，需要后续政策支持。 4. 小产权迎来春天？商业、仓储建设式微？在整体规划上，尚须北京市对商业、仓储以及租赁住房开发的合理比例进行控制，避免租赁住房建设一拥而上，导致入市试点名存实亡。小产权房因为在规划建设、报规验收方面存在瑕疵，暂时无法转正，是否能够搭便车，要看市场需求。 五租赁住房建设 1. 建