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Last Modified 11/8/2013 7:24 PM China Standard Time Printed 10/30/2013 7:20 PM China Standard Time McKinsey Company | TRACKER Unit of measure 1 注 资料来源： Title Unit of measure 2、最大化层高利用： 沿街商铺建议2层，一拖二销售； 一层保证5.1米层高，同时利用下填土层垫高0.6米，确保商户实际使用为5.7米，形成一层变两层的使用效果，增加商铺吸引度。 二层方面，建议3.6-4.6米之间，若有报规限制，可适当降低上限。 4.2米 5.1米 填土层 60cm 1层 2层 1、轻量化商铺面积段： 我们建议商铺面积控制在30-50之间，考虑到沿街铺，70-150面积段比较合理； 开间进深方面，开间4-8米，进深不超过15米。 商铺产品建议 Last Modified 11/8/2013 7:24 PM China Standard Time Printed 10/30/2013 7:20 PM China Standard Time McKinsey Company | TRACKER Unit of measure 1 注 资料来源： Title Unit of measure 产品建议细化 高层1梯2户 或2梯4户 标准/舒适4房 标准N+1 高层两梯六户 紧凑N+1 高层2梯4/6 标准N+1 商业街 商业街 商业街 商业街 排布建议 商业街 商业街 相关其他建议 Part 3 风格及外立面 机动车位配比 朝向建议 飘窗设计建议 一区建筑立面风格为ArtDeco风格，园林景观风格为新古典风格，打造“一城双轴七景园”的“双公园住区” 风格及外立面建议 风格及外立面建议 项目周边多以现代简约和简欧风格为主，一期采用ArtDeco风 格，二区立面建议采取差异化策略扩大市场受众减少内部竞争 镇江人的立面偏好 现有项目主流立面 镇江有自己带有的地方特色立面偏好，但并不明确且多样性 以南徐新城为代表的市场上主流项目来看，欧式风情立面较受欢迎 营销角度思考 从营销推广角度出发，风情化立面更有利于项目推广及现场情景的营造 竞争角度思考 项目周边项目多以现代简约和简欧风格为主 作为一个总建200万㎡的超级大盘，项目一区20万㎡已相当于市场上的中型项目体量，一区销售周期约为2-3年左右，随着时间推移市场对产品疲劳感增加，项目过于单调不利于项目的持续推广和产品亮点提炼。二区立面建议采取与一区ArtDeco风格有区分的立面形式，此举将有效的扩大市场受众面扩大客户来源保持项目新鲜感存在感同时也能在一区、二区产品销售重叠期减少内部竞争； 周边项目多以现代简约和简欧风格为主，片区外立面重叠性较高各项目难以形成比较清晰的外立面优势，让客户在外立面出发点上比较模糊，建议项目采取差异化策略做到风格清晰特征明显与周边竞品形成区隔。 风格一：美式褐石风格 材质：干挂大理石+面砖/涂料 成本：适中 风格二：法式建筑风格 材质：干挂大理石+面砖/涂料 成本：适中 风格三：新古典风格 材质：干挂大理石+面砖/涂料 成本：适中 风格及外立面建议 未来汽车为主要交通工具，同时在较偏远的地区，汽车位配比相对更高点。为保证入住人群居住质量，车位比建议1：1.1-1.2。 机动车位配比建议 1、江南府邸别墅及高层产品均偏东南5°以内。 2、根据客户访谈情况来看，只要不影响采光系数，对于朝向的考虑要远远低于对花园，社区环境等主要价值点的关注程度。 朝向建议 1、万科蓝山一期产品中偏东偏西产品不一，基本控制在5°-10°以内。2、3、4期规划基本偏西20°。 2、从售价情况看，万科蓝山项目跨度时间较长，市场波动也较大，往期销售数据难以挖掘，但从近期情况来看，即使偏西20°跑量速度依然领先市场。 四期高层 三期联排、叠加 二期叠加、洋房 一期联排、洋房、叠加 在售 朝向建议 1、金桥花园产品全部同一朝向，全部偏西15°。 2、金桥客户对于朝向的敏感度较低，更多关注产品的得房率及附加值类信息。 朝向建议 1、优山美地因地块形状，楼栋排布呈明显的”V”字型设计，朝向分别偏东或偏西15°。 2、但从优山美地前期销售情况看，并未出现因朝向偏东或偏西客户所产生的反感。 3、在价格体系方面，建筑排布朝向的价格权重较低。 朝向建议 客户对于楼体朝向的敏感程度较低，只要基本正南，在不影响采光的情况下，客户对于朝向的敏感度极低。客户更关注于，产品附加值设计及户型利用率 在产品定价及去化情况方面来看，楼栋朝向排布影响微乎其微。 关于