棚改货币化专题报告.PDF

策 略 2018 年07 月02 日 棚改货币化专题报告 报 告 棚改货币化的转折点 联系信息  2018 年可能是棚改货币安置化比例回落的一年 姚玭 分析师 在棚改的初期 （2014 年），棚改计划主要以实物安置为主，安置房并未 SAC 证书编号：S0160518010003 参与房地产交易，因此对去库存和房价的推动作用相对较小，在 2014 yaopin@ 年实物安置比例仍然在91%的高水平。 马涛 分析师 为了有效解决三四线城市商品房库存难以消化的问题，2015 年国务院 SAC 证书编号：S0160518060001 021等多部门连续出台政策推动棚改货币化。棚改货币化在 2015 年收效显 mat@ 王鏡 联系人 著，货币安置化比例提高到了30%，而后棚改计划推动至今，2016 年货 证 币安置化比例已经达到48.5%，2017 年我们预计此比例能达到60%以上。 券 wangjing1@ 虽然我们预期2017 年大概率是货币安置化的高点，但我们不认为2018 研 年棚改货币化比例将会创新高，而是货币安置比例回落的转折点。 究 我们判断的主要依据是：1、棚改总量减少（609 万套到580 万套）。2、 报 相关报告 告 1 《策略报告：策略·市场点评-积极布局成 国开行棚改贷款同比缩减严重。3、三四线房产去库存效果已经基本完 长反弹》 2018-06-30 成。 2 《策略报告：2018 年中报精选个股前瞻-  棚改货币化去库存效应使命基本完成，同时引发房价过快上涨 关注中报超预期个股》 2018-06-28 2014 年房地产市场出现了库存高位但是销售低迷的情况，针对以下情 策 3 《策略报告：A 股估值跟踪-市场整体估值 况，通过PSL 的调节，棚改货币化安置的推进成功刺激了购房需求，房 略 水平持续下降》 2018-06-26 产库存快速去化。 得到的结果是在紧接着的 2015、2016、2017 的三年内我国商品房待售 专 4 《策略报告：策略·定向降准点评-定向降 面积累计同比一路下滑，与此对应的是商品房销售面积的快速攀升。在 题 准落地，政策信号逐渐明确，积极布局》 2018-06-24 2016 年4 月商品房销售面积累计同比达到36.5%后，商品房销售面积累 5 《策略报告：策略·大势研判-政策信号渐 计同比开始缓慢减少，这意味着棚改货币化的边际效应正在逐步减弱。 明，积极布局》 2018-06-24 棚改货币化也带来了房价上涨，一二三线城市的房价指数都在大幅攀 升，房价的上涨已经基本脱离基本面。特别是二三线城市，地区高房价 和低收入完全不匹配。甚至出现了三四线棚改，一二线城市涨价更多的 现象。  对近期棚改收紧的一些理解 首先，我们认为已经审批通过的存量棚改项目还会正常放款。其次，我 们认为等到总行政策明确后，还会继续棚改计划。在2017 年5 月24 日 国务院常务会议上国务院总理李克强明确提出“实施2018 年到2020 年 财 3