大型商业前期调研策划工作要点及方法.pptVIP

湖北·随州综合体项目介绍 改善地产基因 成就商业未来 【谋局布阵】：大型商业前期调研策划工作要点及方法 本文从可行性研究、市场调查、项目定位3大方面分析大型商业前期调研策划的要点与方法。 调研部的角色是什么？ 调研部是市场的观察员和分析员！ 调研部作为观察员与分析员需要作哪些工作？ 房地产市场环境监控与分析； 国家宏观经济、金融、政策等环境的监控与分析； 定点楼市动态的监控与分析； 专题的编制及提案工作； 开展专项市场调研工作； 编制市场调研分析报告。 调研部还应该是什么？ 调研部还是项目运作的先头战略部队！ 调研部作为战略成员需要作哪些工作？ 通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导； 通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策； 为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及产品规划建议方案。 为整合营销方案提供市场化数据支持及策划建议。 调研人员需要具备怎样的素质条件？ 调研需要有敏锐的市场洞察能力； 调研需要有较强的判断力； 调研需要有较强的逻辑思维及分析能力； 调研需要有较强的心理承受能力； 调研需要有敢于接受挑战的能力； 调研需要有一定的语言组织与表达能力； 调研还需要有一定的策划能力。 大型商业前期调研策划工作要点 第一阶段 可行性研究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证过程； 通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据； 通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据； 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据。 第一阶段 可行性研究 1、市场调查分析工作 第一阶段 可行性研究 2、投资分析工作 第一阶段 可行性研究 3、提案及投资决策工作 第二阶段 市场调查 市场调查以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况调研，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位策划提供市场依据。 第二阶段 市场调查 1、宏观经济、政策、规划发展状况与趋势分析 国民经济走势、经济结构、产业格局以及未来预测： 1）宏观政策与房地产业相关的政策环境； 2）城市经济状况（GDP、人均收入等）； 3）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）； 4）城市建设与市政规划（固定资产投资、拆迁计划、城市发展规划、未来区域发展重点、项目所在区域的发展状况及前景等）； 5）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。 宏观经济、政策、规划数据的收集渠道： 1）地方政府官方网站（人民政府网、统计局、建设局、规划局、房管局、地方新闻与地产专业网站等）； 2）购买最新统计年鉴； 3）实地访问。 第二阶段 市场调查 2、地产市场环境 土地开发投资情况： 1）一、二、三级市场发展结构、规模、特征、趋势等，其中包含项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面； 2）板块布局（热点区域）； 3）竞争程度（外来开发商的进入程度）。 地产市场环境数据收集渠道： 1）地方政府官方网站（建设局、房管局、国土资源局、地方新闻与专业网站等； 2）购买最新统计年鉴； 3）实地访问； 结论：地产发展形势以及未来预期。 第二阶段 市场调查 3、区域竞争市场研究 区域竞争项目分析 本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。 分析区域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。为项目的市场定位提供有力的支撑。 区域竞争市场调查项目的选择与分析方法 样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。 同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面； 同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等； 同价格：包含同单价和同总价两个方面； 研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户； 研究方法：踩盘、数据收集、小组讨论、问卷等。 分析方法 在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量；产品特点；产品价格情况；产品销售情况。 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项