2016年泰华依云湾项目营销实施方案106p.pptx

衡水依云湾 商业营销实施方案 谨呈：河北泰华房地产开发有限公司 中国●衡水 2 报告思维导图 目标解析 项目分析 宏观分析 问题界定 营销战略 推售策略 项目定位 策略体系 价格策略 营销推广策略 推广主题 媒介策略 客户分析 竞争分析 精信博雅园 汇中广场 依云湾 本项目的销售目标： 2套/月 项目所要求的速度和均价处于衡水目前在售楼盘所形成的销售速度渐近线之外 衡水销售速度渐近线 九州国际博览城 月均套数 均价 4 报告思维导图 目标解析 项目分析 宏观分析 问题界定 营销战略 推售策略 项目定位 策略体系 价格策略 营销推广策略 推广主题 媒介策略 客户分析 竞争分析 河东板块 河西板块 路北板块 本项目 开发区板块 项目位于衡水河东与河西两大板块之间，区域发展比较成熟 项 目 分 析 剩余商铺主要在滏阳河边，受滏阳河的隔断和道路未打通的影响，不在人车流动线上 项 目 分 析 依云湾剩余门店统计 序号 位置 剩余套数 剩余面积/平米 平均面积 1 和平路 3 628.2 209.4 2 小区门口内街 17 3383.59 199.0347 3 小区内门店 13 2238.77 172.2131 4 滏阳河边 32 4704.01 147.0003 　 总计： 65 10954.57 168.532 项目SWOT分析 S（优势）： 全临街两层商铺； 依云湾社区品质和客户群的含金量； 高起点的商业街规划和品质； 泛中心商圈的逐步形成； W（劣势）： 道路未打通，目前给客户感觉就是社区内街； 部分商铺受住宅剪力墙影响，格局差，利用率不高 目前基本无商业氛围，无法立即持续经营； O（机会）： 街铺是最受投资者关注的投资型物业； 面积小总价低，降低了投资门槛； T（威胁）： 衡水类似项目竞品与南边项目商业总体供应量较大； 具有返租或主力店入驻的商铺在推广力度和声势占据先机； 8 报告思维导图 目标解析 项目分析 宏观分析 问题界定 营销战略 推售策略 项目定位 策略体系 价格策略 营销推广策略 推广主题 媒介策略 客户分析 竞争分析 衡水市主要在售商业 编号 区域 项目名称 项目位置 销售均价（元/m2） 1 河西区 天鸿国际 红旗大街与新华路交叉口东南 28000 2 金域蓝湾 红旗大街与永兴路交汇处 23000 3 温莎花园 中华大街与人民西路交叉口南行100米 22000 4 金域华府 人民路和康复街交叉口 20000 5 汇中广场 人民路与红旗大街交叉口西行200米 23000 6 万和瑞景 站前西路与育才街交叉口 20000 7 依云湾 红旗大街与永兴路交叉口东行200米 19000 8 中和盛景 和平路与中华大街交叉口北行200米 18000 9 滏兴国际 榕华街与和平路交叉口西北角 15000 10 天玺香颂 红旗大街与南环路交叉口北行50米 14600 11 盛世桃城 人民路与庆丰街交叉口东北角 14500 12 靓景名居 人民路与问津街交叉口东行50米 12000 13 河东区 锦绣东城 永兴东路与京衡南大街交叉口 14800 14 依云湾 和平路与人民路交叉口西北角 15000 15 精信晨曦园 胜利东路第十中学东行200米 5500 16 路北区 世纪名城 中华北大街与永安路交叉口东行100米 17000 17 恒茂城 迎宾大道榕花大街与裕华路交口 17000 18 香榭丽都 中华大街与大庆路交叉口西行均价 17000 19 海东盛景 榕花大街与永安路交叉口东北角 16000 20 水榭花都 中心北大街与永安路交叉口西南角 16000 21 九洲国际博览城 前进北大街北段北外环内 11200 22 博雅美食街 大庆路与育才街交叉口西行300米 10200 23 开发区 学府佳苑 前进大街与隆兴路交汇处西南角 30000 24 丽景福苑 隆兴路与前进街交叉口西南 19000 25 五洲国际官邸 前进大街与永兴路交叉口北行100米 18000 26 广泰瑞景城 人民西路与前进大街交汇处 14000 27 恒大城 顺兴街与隆兴路交叉口西南 6000 28 达观天下 永兴路与顺平街交叉口西行100米 9000 衡水商业地产市场 衡水市在售商业销售价格（单位：元/m2） 河西区 河东区 路北区 开发区 各板块商铺销售价格水平 12 汇中广场 九州国际博览城 营销推广 现场展示 沙盘、楼书海报等 项目模型、企业及项目展示墙、展板 售楼处 面积不算大，以展示模型为主 售楼部大气、展示道具较全、门前有广场及喷泉 营销渠道 网络、报广 网络、电视、报广、电台、路牌广告牌、派单、车体、站台 促销措施 一次性返还三年27%购房款，全款97折 新政后商业市场