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长沙市住宅市场调查分析报告 一、长沙宏观经济形势分析 1、2003 年长沙房地产市场主要指标 2003 年长沙市完成地产投资 122.56 亿元，同时增长 49.84 ，所占比重 为 28.24% ，其中住宅投资 73.28 亿元，同比增长 65.57%，更新改造 投资 72.37 亿元，同比增长 65.08%，所占比重为 16.68%，基本建设 和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目 832 个，同比增长 28.4% ，其中 500 万元以上的新开工项目 669 个，占全部施工项目个 数的 68.1% 。 如图（一）2003 年 1～12 月商品房建设与销售 指标名称 单位 上年同期 本年比上年同期±% 商品房销售面积 万㎡ 325 ．82 40．38 住宅销售额 万元 521766 52 ．31 2 、2004 年长沙固定资产分析 2 月份止，累计完成固定资产投资 43.24 亿元，同比增长 36.64%，增 幅同比提升 8.95%，固定资产投资总额为36.17 亿元，同比增长46.28% 在固定资产投资总额中，基建投资同比增长 39.32%，更新改造投资 高速增长，同比增长 174.54%，房地产开发投资同比增长 28.36% ， 商品房销售面积同比增长 46.01% ，商品房销售形势继续看好。 3、国内贸易 消费品市场平稳增长。2003 年长沙市实现社会消费品零售总额 452.00 1 亿元，同比增长 12.7%，剔除物价因素实际增长 13.6%，按销售单位 所在地分，长沙市的消费品零售额 77.94 亿元，同比增长 14.3%，所 占比重为 82.8%，县及县以下的消费品零售额 77.94 亿元，同比增长 5.6%，所占比重为 17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额 382.16 亿元，同比增长 11.8%，餐馆业零售额 64.97 亿元，同比增长 18.8%， 其他行业零售额 4.86 亿元，同比增长 9.8%，商品交易市场大型化已 经成为新的趋势，全年亿元以上市场 24 家，实现商品成交额 225.90 亿元，同比增长 19.7% 4 、人口与人民生活 人口数量平稳增长，年末总人口 601 。76 万人，同比增长 1。1%。其 中非农业人口205 。83 万人，农业人口 395 。93 万人，年末男女性别 比为 1。06 ：1。城市化率为49 。16%，同比上升2 。26 个百分点。 城乡居民生活水平继续稳步提高。抽样调查资料显示，2003 年长沙 市居民人均可支配收 9933 元，同比增加 912 元，同比增长 10.1%， 剔除物价因素，实际增长 9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城 市居民人均工薪收入 7148 元，增长 7.5%，经营净收入 329 元，增长 2.1 培，转移性收入 2282 元增长 6.0%，居民消费分类中，食品消费 增长 3.7%，衣着消费增长 0.1%，杂项商品和服务消费增长 9.1% 。交 通和通讯消费增长 40.3% ，教育文化娱乐服务消费增长 12.3%，医疗 保健消费教务长 24.1% ，设备用品及服务居住呈下降趋势，分别下降 1.3%、23.5% （如图二）2004 年长沙市居民家庭收入与支出 2 指标名称 单位 数量 比上年同期增长% 调查户数 户 400 0.0 平均每户家庭人口数 人 3.06 0.0 人均可支配收入 元 1591.58 5.9 人均家庭总收入 元 1653.86 6.6 人均借贷收入 元 231.28 239.6 人均消费性支出 元 893.99 6.9 二、长沙住宅房地产现状 （一）长沙的住宅开发的特点 1、价格偏低 根据统计，长沙市区人均住房面积为 23.6 ㎡， 2003 年的住宅商品房 成交均价为 2436 元/㎡,在全国各省会城市中排行第 30 位，但人均消 费行支出却排行第 13 位。业内人士普遍认为长沙市的房价被 低估， 这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。现在在售的经济 适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格 从 1000/㎡元至 2000/㎡元不等，但这些经济适用房小